本院认为： 本案中，原告孔维滨虽然缴纳了位于兰州市城关区商品房的全部购房款且从原告孔维滨提交的证据看其目前实际占有，但从双方提供的全部证据综合分析，不能认定位于兰州市城关区的商品房归原告孔维滨所有。理由如下：1、原告称其向开发商缴纳了全部的购房款，但其受房屋限购政策影响，房屋只好登记在被告刘知函名下。但原、被告双方并未就此签订《借名买房协议》，于常理不符，不能排除被告刘知函从原告孔维滨处借款购买房屋的可能性，未形成完整的证据链条。2、原告称受房屋限购政策影响，将房屋登记在被告刘知函名下。根据原告孔维滨向法院提交的身份证复印件显示，孔维滨的住址为甘肃省兰州市城关区，符合购买房屋过户的条件，与原告诉称的不符。原告提供的证据不足以证明原告于办理房屋过户手续时受房屋限购政策影响不能进行房产过户的事实，应承担不利的法律后果。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费5000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。

审判长 袁新社 人民陪审员 ?廖艳鸿 人民陪审员 ?田?园 二〇二〇年三月十二日 书记员 杜京蓉

本院认为： 依法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告双方对合同的效力均没有提出异议，均表示愿意按合同继续履行，本院予以支持。那么原告的诉讼请求是否可以得到法律的支持？一、关于原告要求土地分户的诉请。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中没有关于办理土地使用证的约定，也即是被告没有合同义务为原告办理土地使用证。那么，被告是否有法律义务为原告办理土地使用证呢?在庭审过程中，原告提出应依照《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，和《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定处理。就本案而言，虽然被告不是商品房开发企业，但也不是整栋房屋整体出售的形式，并且按原告提供的法律依据，被告也是“应当协助”的义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，首先是购买人申请办理土地变更手续，而房地产开发人只是“协助”，并提供必要证明文件的义务，因此，本案被告只有协助办理义务，土地变更的费用应由原告承担。二、关于原告退还购房款和公摊面积款的诉请。根据双方合同中对价款的约定方式，双方在第1项中明确约定了单价为2800元每平方米，但双方并没有明确约定房屋面积，反而在第2项中明确约定了房屋总价款为42万元，虽然所办理的房产证上没有达到150平方米的面积，但双方对总价款进行了约定，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，本案中原、被告对房屋的总价款有约定的，按照约定处理。并且在2014年7月29日原、被告对房屋的总价款进行了再次确认，因此原告要求退还购房款和公摊面积款的请求，本院不予支持。三、关于拆除一楼右侧建筑物的诉请。本案中，虽然被告蒋国胜与刘晓明取得了房产局颁发的产权证，从证据的形式和证据效力上看，被告似乎享有一楼房间的物权。但《中华人民共和国物权法》第17条和第19条规定“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，也即是法律既认可不动产登记簿具有极高的证明力，也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力，不动产登记簿反映的事实是一种拟制事实，它对权属的反映仅是一种推定效力，从举证的角度而言，不动产登记簿记载的权利人免除了进一步举证的义务，从而也就加大了请求确权方证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的举证证明责任。本案中，在原、被告签订合同前，房屋的的权利就属于被告蒋国胜与刘晓明，但当事人有权处分自己的民事权利，双方在合同中约定了“右侧为公用入户大厅”，随着合同的成立与生效，被告对一楼右侧的房屋权利就已经转移给了原告等业主，因此，被告再将一楼右侧建墙并办理产权、占为已有没有法律依据。因此对原告的这一诉请本院予以支持。四、对原告要求办理1.5平方米摩托车位的诉请。根据前面的分析，一楼大厅右侧为公用大厅，根据《中华人民共和国物权法》第73条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，既然属业主共有，原、被告约定划摩托车位就是违反法律的约定，是无效的，因此，对原告的这一诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条的规定，判决如下：

一、由被告蒋国胜在判决生效之日起30日内完备资料，协助原告冯雯办理房屋的土地使用权过户（分户）手续。过户费用由原告冯雯自行承担。 二、在本判决生效后15日内由被告蒋国胜自行拆除一楼右侧大厅的建筑物，将一楼右侧大厅用作公用。 三、驳回原告冯雯其他的诉讼请求。 案件受理费7600元，由原告冯雯承担4600元，由被告蒋国胜承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。

审判长 欧明辉 人民陪审员 骆晋辉 人民陪审员 李酒兰 二〇一六年十一月十日 代理书记员 王星人

附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本院认为： 原告叶陈萌、被告陈建华对2016年1月20日前被告陈建华尚欠原告借款本金240万元及利息46.6万元并无分歧。2016年1月20日原告与被告陈建华进行结账，由被告陈建华以其挂在陈永真名下投资的190万元投资款、东山街道上埠村返回地分配面积C1幢套房、江诚华庭4号楼2单元1001室的商品房全部或部分，合计作价286.6万元抵偿其欠原告的286.6万元借款本息，原告予以接受并由双方共同签署抵偿协议（结账清单）；该抵偿协议的性质为合同，不属于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同而损害国家利益的情形，也不属于恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律和行政法规的强制性规定等情形，依照其时施行的《中华人民共和国合同法》为有效合同并自合同成立时生效。原告的286.6万元借款本息于合同生效时因被告陈建华以其他权益抵偿引发债务相互抵销，原告的债权同时消灭。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。根据《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第六条之规定，商品房预售实行许可制度；瑞安市瑞鑫房地产开发有限公司开发的江诚华庭楼盘预售有瑞房售许字（2014）第024号销售许可证。基于被告陈建华挂靠陈永真投资、陈永真作为瑞安市瑞鑫房地产开发有限公司法定代表人认可其转让江诚华庭4号楼2单元1001室商品房，被告陈建华对该商品房的处分并未违背法律和行政法规的强制性规定，也不构成无权处分导致抵偿协议部分无效。被告陈建华在700余万元债务未予清偿的情况下，在原告的追索下全额清偿（抵偿）欠原告的债务，不具有非法目的，也未损害社会公共利益；现有证据也不证明存在恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形。抵偿协议签订后，由于瑞安市瑞鑫房地产开发有限公司法定代表人陈永真出让其公司股权等原因，原告未能如期与该公司签订、履行江诚华庭4号楼2单元1001室商品房的买卖合同，另外原告未能如愿证实陈永真在飞云街道上埠村村一至三层商业用房中享有投资权益；但是即使被告陈建华以欺诈手段与原告签订抵偿协议，并未损害国家利益，不属无效合同。一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，当事人一方也有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》，还增加规定了第三人实施欺诈行为的法律后果：第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民法总则》对撤销权的除斥期间的规定，有异于《中华人民共和国合同法》的规定，2017年10月1日之后应当执行《中华人民共和国民法总则》的规定。原告诉称被告陈建华采用欺骗的方式实现其非法目的、被告陈建华的抵偿行为属于无权处分行为而无效、属于违反法律和行政法规的强制性规定而无效等，均与事实、法律不符。如果原告行使撤销权，可另案依法行使。原告接受被告陈建华的东山街道上埠村C1幢返回地房屋抵偿后与戴金玉实际行使了相应权利，在未解除抵偿协议或请求确认无效、撤销之前再次要求被告陈建华重复偿还相应借款本息，有悖诚实信用原则。 综上所述，原告叶陈萌、被告陈建华于2016年1月20日就欠原告借款本金240万元、利息46.6万元达成抵偿协议，该抵偿协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，也不存在《中华人民共和国民法总则》规定的无效情形，属于有效合同，自双方签字时生效并消灭原告286.6万元借款本息的债权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第三项规定，判决如下：

驳回原告叶陈萌的诉讼请求。 本案案件受理费34，912元，减半收取后计17，456元，由原告叶陈萌承担（已预缴）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审判员 李钱胜 二〇一七年十一月十日 代书记员 孙权鹏

? 附录一：原告叶陈萌提供的证据目录 原告身份证复印件1份。 证据2 被告陈建华、王学义身份证明各1份。 证据3 被告陈建华、王学义婚姻登记申请书核对件1份。 证据4 2012年6月27日、2012年7月10日、2013年8月6日被告陈建华分别向原告借款150万元、50万元、40万元并均约定月利率1.5%、利息3个月付1次的借条复印件3份。 证据5 2016年1月20日抵偿本息286.6万元的结账清单1份。 证据6 2016年1月20日陈永真出具的190万元投资款收条1份。 证据7 2016年1月20日潘希花、原告、被告陈建华关于江诚华庭4号楼2单元1001室协议书1份。 证据8 上埠村返回地建设用地分配证、抽签定位现场确认书、房屋买卖合同各1份，专用收据9份。 证据9 2017年9月4日飞云街道上埠村《证明》1份。 证据1 ：瑞安市瑞鑫房地产开发有限公司工商变更登记情况和江诚华庭售楼广告、售偻书各1份。 证据1 证据11：证人潘希花当庭作证陈述的证言。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中国人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： 方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 （二） 意串通，损害国家、集体或者第三人利益。 （三） 合法形式掩盖非法目的。 （四） 害社会公共利益。 （五） （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： 重大误解订立的。 （二） （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭： 有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。 （二） （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止： 务已经按照约定履行。 （二） 同解除。 （三） 务相互抵销。 （四） 务人依法将标的物提存。 （五） 权人免除债务。 （六） 权债务同归于一人。 （七） （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 （二）《中华人民共和国民法总则》 第一百三十六条：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效: 为人具有相应的民事行为能力。 （二） 思表示真实。 （三） （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十九条：第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭: 事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。 （二） 事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。 （三） （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 （三）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 （四）《城市商品房预售管理办法（2004修正）》 第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 ?PAGE?8? ?PAGE?7?

本院认为： 对张群提交的证据1、2、3、4及上捷置业公司提交的证据1、2、3、4、5因双方当事人对其真实性没有异议本院予以确认，可以做为定案依据。对张群提交的证据4因该份证据系复印件，该证据无双方当事人签名盖章确认。故对该证据本院不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，张群与上捷置业公司签订一份《“水产品综合批发市场”认购书》，约定“张群以4212万元的价格向上捷置业公司认购9、10号楼群39个单元楼房，张群须于签订认购书后的二个半月内支付购房款2000万元，六个月内再支付购房款1000万元，余款212万元等办理房产证时一次付清。张群须接到上捷置业公司通知之日内，携同认购书、交纳定金的收据及身份证或相应证件签署《商品房买卖合同》，如张群不在本认购书上述期限内签署《商品房买卖合同》，则上捷置业公司视同张群放弃该房屋的认购权，本认购书自动终止，上捷置业公司可没收认购定金1000万元并有权将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。本认购书有效期到双方签订《商品房买卖合同》为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。上捷置业公司所出售的9、10号楼须三个月内封顶，八个月内交付张群使用。”上述认购书中双方未约定违约金的认算方法。2011年7月5日，双方又签订“水产品综合批发市场”认购书之补充协议，张群向上捷置业公司追加认购9、10楼共13单元房屋，价款1235万元，共5447万元，共52单元。上捷置业公司所售9、10楼须于本补充协议签署后三个月内封顶，八个月内交付张群使用。张群在本补充协议签署后追加定金100万元，共1100万元。在签订补充协议后的一个月内再支付该52单元的剩余购房款2000万元，其余购房款的支付时间双方再另行协定。上捷置业公司允许张群在支付完定金后，自行分割转让9、10楼商铺，且上捷置业公司应配合张群进行相关过户及协议的改签工作。2015年3月19日，张群出具授权委托书，确认尚欠上捷置业公司购房款272.35万元整。上捷置业公司已将上述52单元房屋交付给张群，现将上述52单元房屋委托上捷置业公司出售。2015年11月18日，上捷置业公司出具交房通知书一份，载明“现已可办理交房手续并办理产权证，请您接到本通知书后15天内前来办理交房手续，并提供签订商品买卖合同及办理产权证需要的相关资料。”2016年5月12日双方又签订补充协议一份，确认“上捷置业公司已将上述52单元房屋交付给张群。张群尚欠272.35万元未支付。定于2016年8月底支付……。”另查明，2012年1月20日，上捷置业公司取得商品房预售许可证。上捷置业公司提供的福建省房屋建筑和市政基础设放工程竣工验收备案表中载明9、10号楼的开工日期为2011年4月12日，竣工日期为2013年12月12日。 本案争议的主要焦点为：1.上捷置业公司是否构成逾期交房；2.上捷置业公司是否应按张群诉求支付张群逾期交房损失；3.逾期交房损失的诉求是否超过诉讼时效。对此，本院综合分析认证如下： 张群认为，上捷置业公司本应于2012年3月5日交付商品房，而上捷置业公司的交房时间为2015年11月18日，涉案房屋至2015年11月4日才完成竣工验收备案，2015年3月19日，案涉房屋还未竣工验收合格，不符合法定和约定的交付使用条件。即便有所谓的“交付”，在法律上也应视为未交付。上捷置业公司未按约定期限交付房屋，已构成逾期交房，依法应当赔偿张群交房损失10547718元。上捷置业公司主张同时履行抗辩权，与事实不符。付款与交房并不是双方同时履行的义务，相反，上捷置业公司的履行期限远在张群支付余款之前，因此张群享有先履行抗辩权。同时，之所以余款没有支付还是因为上捷置业公司逾期交房没有赔偿张群损失，在余款支付期限届满前张群已起诉至法院。张群要求上捷置业公司承担违约责任，有事实和法律依据。上捷置业公司的违约明显拉长了张群的投资回报周期，导致张群巨额资金产生巨大损失。张群按中国人民银行贷款基准利率计算主张资金损失合法有据。关于双方之间的认购书及其补充协议的性质是预约合同还是本约合同问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，双方协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且上捷置业公司作为出卖人已按照约定收受购房款，并已交付商品房，应当认定为商品房买卖合同本约。至于双方约定的按国家建设部的规定签订《商品房买卖合同》，从双方补充协议书的内容表述，定金已转为购房款的事实，双方没有签订《商品房买卖合同》情况下上捷置业公司收受几乎全额购房款和交付商品房的事实，以及上捷置业公司在取得预售证后并没有通知张群签订《商品房买卖合同》，而是在商品房通过竣工验收后通知交房时才通知签订《商品房买卖合同》的事实，完全可以看出，双方约定签订《商品房买卖合同》的意思只是为了办理备案和产权转移登记手续的需要。关于诉讼时效，本案张群主张上捷置业公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求，诉讼时效应从上捷置业公司履行交房义务之次日即2015年11月19日起算，而不是从约定的交房期限之日即2012年3月5日起算。违约金并不是一项独立的合同债权，而是基于上捷置业公司逾期交房而产生的违约责任，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条本案这种持续性的同一债务应当从违约责任终止之日也即违约金持续计算的最后一日起算诉讼时效。故其诉讼请求依法应予支持。 上捷置业公司认为，两份认购协议签订后，上捷置业公司于2013年房屋竣工后即多次口头和书面通知张群签订商品房买卖合同并办理交房手续，但张群所认购的房屋目的在于炒房，故根本无意收房。而非上捷置业公司“逾期”交房。张群所认购的房屋总价款为5447万元，至今张群仍有272.35万元购房款未付清。虽没有约定购房款具体支付时间。但是，根据《中华人民共和国合同法》第161条关于对支付时间没有约定或者约定不明确，买受人应当在收到标的物的同时支付。现张群没有支付全部购房款，上捷置业公司依法享有同时履行抗辩，《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条对此亦做出规定。所以，张群未付清购房款的情况下，上捷置业公司有权相应顺延交房期限，不存在上捷置业公司有逾期交房的违约行为。双方所签订的认购书或相关补充协议，均属于预约合同的性质。二份补充协议明确约定，暂时不签订商品房买卖合同，从张群的本意而言，其与上捷置业公司所签订的认购书的目的，并不是要与上捷置业公司直接完成交易，而是另找客户进行私下交易转让出去，最后由客户与上捷置业公司签订商品房买卖合同再送房屋管理行政部门进行合同备案，说明本案认购书或补充协议不可能是最终完成交易的涉案商品房买卖合同。根据房屋管理行政部门的要求和商品房买卖的交易习惯，商品房买卖合同必须合用国家住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》，因此，双方签订的认购书及补充协议不符合该示范文本的要求，是不能向房屋管理行政部门办理合同备案和产权登记的。其后果势必使本案商品房交易今后难以最终完成产权登记。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，买卖预约双方均享有请求双方履行订立买卖合同本约的义务，而不得径依预约合同所预定之本约内容请求履行，只有当在订立预约合同之后而出卖人不履行订立商品房买卖合同的情形下，出卖人才承担预约合同的违约责任。据此，张群以预约性质的认购书为据诉请“逾期交房”赔偿损失的主张没有法律依据。张群主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条张群于2016年7月4日才起诉，显然其主张已超过诉讼时效。张群主张损失计算错误，双方订立的认购书或补充协议书均没有约定，根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条，违约金是从应交房之次日起算，其利息损失也只能从约定的2012年3月5日交房之次日开始起算才是，但张群起诉的利息损失是从其2011年3月17日支付的第一笔购房款开始起算，显然不符合上述省高院规定的精神。且按三年或五年的不同利率档次计算，明显错误。故请求驳回张群的诉讼请求。 本院认为，一、关于本案双方于2011年3月15日所签订的“水产品综合批发市场”认购书、2011年7月5日所签订的“水产品综合批发市场”认购书之补充协议及2016年5月12日所签订的“补充协议书”是预购合同或认定为商品房买卖合同问题。因上述认购书及补充协议对双方当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、商品房总单元数、交付使用日期等主要内容进行了约定，在认购书的履行过程中双方也对交付的商品房的房号及幢数进行了确认。且张群已支付了绝大部份购房款，上捷置业公司也已将上述房屋交付张群使用。故可认定上述认购书及补充协议为商品房买卖合同。上捷置业公司抗辩张群购买涉诉商品房是为“炒房”用途、双方当事人是否应正式签订格式化商品房买卖合同的理由并不能否认上述认购书及补充协议的效力。二、关于涉案商品房的应交付时间问题。本院认为，双方于2011年3月15日、2011年7月5日、2016年5月12日签订的认购书及补充协议合法有效，且2011年7月5日的补充协议书中双方约定所售房屋应于补充协议签署后八个月内交付张群使用，上捷置业公司应依约履行。现上捷置业公司以《中华人民共和国合同法》第161条“同时履行抗辩权”加以抗辩，本院认为，《中华人民共和国合同法》第161条是关于买受人支付价款时间的规定，是双方当事人对支付时间没有约定或者约定不明确如何支付价款的确定。本案中，张群已依约支付双方约定的定金及购房款，对双方未约定支付时间的购房款张群也在交易过程中绝大部份履行，且对剩余小部份购房款272.35万元双方约定于2016年8月底支付。双方当事人并未约定买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行这一条件，对上捷置业公司的抗辩理由本院不予以采纳。故上捷置业公司应于2012年3月5日将上述诉争商品房交付张群使用。三、关于涉案商品房上捷置业公司实际交付时间确定问题。本院认为，2015年3月19日张群出具的授权委托书可证明上捷置业公司已将诉争商品房交付给张群，虽然双方当事人未对商品房的交付条件进行约定，但上捷置业公司所交付使用的商品房应符合法定条件。现涉案商品房至2015年11月4日才完成竣工验收备案，至此上捷置业公司所交付的涉案商品房才具备交房条件。故应认定上捷置业公司实际交付使用涉争商品房的时间为2015年11月4日。四、关于上捷置业公司逾期交房造成张群损失的计算方式问题。本院认为，上捷置业公司逾期交房造成张群损失应以已支付金额做为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率做为计算标准，其起算时间应为上捷置业公司应依约交付涉案商品房的时间即2012年3月6日至上捷置业公司实际交付涉案商品房的时间即2015年11月3日止。五、关于本案诉讼时效问题。本院认为，逾期交房违约金适用诉讼时效的规定，双方当事人未对违约金进行约定，但张群违约损失每日必然产生，所以张群应及时主张其权利。故张群所主张的2014年7月4日前的逾期交房违约损失本院不予以保护。 综上所述，本院认为，张群与上捷置业公司签订的认购书及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当认定为商品房买卖合同。双方应依照合同约定全面履行自己的义务，上捷置业公司主张认购书及补充协议为预约合同、交付商品房的时间应与付款时间同时履行的抗辩，于法无据，不予采纳。张群已经支付了绝大部份购房款，上捷置业公司则应按约定将符合法定条件的商品房交付给张群使用。而上捷置业公司未依约及符合法定条件履行交房义务应承担相应的违约责任，张群要求上捷置业公司以已付购房款51746500元、起算时间自2012年3月6日起、以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。但张群认为以2015年11月17日做为上捷置业公司应付逾期交房损失计算的截止时间理由不足，本院不予以采纳。上捷置业公司逾期交房损失计算的截止时间应为2015年11月3日。鉴于张群所起诉的逾期交房损失部份已超过诉讼时效，对张群自2014年7月4日至2015年11月3日的逾期交房损失本院予以保护，对超过诉讼时效部分本院不予以保护。依照《中华人民共和国民法通则（?javascript:SLC（167199，0）?）》第一百三十五条（?javascript:SLC（167199，135）?），《中华人民共和国《中华人民共和国合同法》》第八条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：

一、漳州上捷置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张群以已付购房款51746500元为基数，自2014年7月4日起至2015年11月3日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付的逾期交房损失； 二、驳回张群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85087元，由张群负担60000元，漳州上捷置业发展有限公司负担25087元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

审判长 王旭东 审判员 陈诺斌 人民陪审员 林福添 二〇一七年四月十日 书记员 李婷婷

附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 PAGE

本院认为： 本案的争议焦点是王振宇、黄穗红对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。金荔庄公司出售涉案房产时已取得《商品房预售许可证》，该《商品房预售许可证》显示预售登记人为金荔庄公司、抵押权人同意金荔庄公司出售涉案房产，故金荔庄公司在涉案房产被查封前有权出售涉案房产。王振宇、黄穗红在原审时提交了《商品房买卖合同》原件、《购房收据》、《收款收据、发票》等证据，国振公司对《商品房买卖合同》上所盖公章的真实性无异议，虽然上述证据显示王振宇、黄穗红并非是按《商品房买卖合同》约定的方式付款，但王振宇、黄穗红和金荔庄公司对付款方式的变更均作了较为符合情理的说明。王振宇、黄穗红重审一审时提供了银行交易明细、银行进账单进一步证实上述付款事实，国振公司经质证对银行进账单关联性以及金荔庄公司2013年12月27日出具的机打发票真实性并未提出异议，而《购房收据》与金荔庄公司开出的发票可以相互印证。上述证据均显示王振宇、黄穗红在涉案房产被查封前已向金荔庄公司付清房款。金荔庄公司的账务管理及款项使用对王振宇、黄穗红是否已付款并不能产生反证的效力，且金荔庄公司原审时对其未能提供账册等材料作了相应说明，原审对王振宇、黄穗红提交的证据予以采信并无不当。国振公司主张金荔庄公司于2013年12月27日出具的发票为虚开、2006年10月11日出具的发票所盖金荔庄公司公章不真实及《商品房买卖合同》系伪造倒签，均未提供充分的证据予以证明。 王振宇、黄穗红提交的《交楼表》、三新物业公司出具的《证明》、物业管理发票以及水、电、燃气、收视维护费用缴纳发票等均证明王振宇、黄穗红已实际占有使用涉案房屋。国振公司虽对三新物业公司出具的《证明》不予确认，但未提供证据推翻王振宇、黄穗红所主张的事实。涉案房屋自2005年12月5日即被查封，现有证据不足以证明王振宇、黄穗红对涉案房屋未能办理过户手续存在过错。王振宇、黄穗红以案外人身份对涉案房屋提出执行异议，其异议申请符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故一审法院裁定中止对广州市xxx路以北xx台第C3幢4层01房的执行并无不当。 王振宇、黄穗红的委托诉讼代理人伍红律师持有效的授权委托手续代理当事人出庭应诉，国振公司的委托诉讼代理人当庭对伍红律师的出庭资格并未提出异议。如国振公司认为伍红律师的代理行为违反了《中华人民共和国律师法》“利益冲突”的相关规定，可依法向司法行政部门反映。 综上，国振公司以涉案房产交易存在诸多疑点为由上诉主张金荔庄公司与王振宇、黄穗红签订的房屋买卖合同是金荔庄公司转移财产和规避法院执行的虚假合同，王振宇、黄穗红是在明知案涉房屋存在抵押等权利瑕疵的情况下向三新公司购买的国家禁止炒卖的期房，国振公司未提供充分证据推翻王振宇、黄穗红所举的证据，故其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由广州国振投资有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 费汉定 审判员 王庆 审判员 熊忭 二〇一七年九月二十五日 书记员 黎云香