本院认为: 根据《物业管理条例》第二条之规定,本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。同时根据《物业管理条例》第四十四条之规定,物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。所以,物业服务可以分为一般性物业服务和特约物业服务。一般性物业服务的内容主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;特约物业服务的项目和内容由双方约定,但特约物业服务的项目和内容本身是物业服务合同以外的服务,并非必须由物业服务企业提供,对此服务的权利义务内容的约定,系无名合同,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,均应当尊重当事人的意思表示。殷家棋、左利琴租赁的房屋为商用铺面,珑庭公司与殷家棋、左利琴约定,由珑庭公司进行统一的商品促销、对商业物理进行划分并经营市场环境等事项,殷家棋、左利琴支付商业管理费,前述事项并非一般普通的物业服务所能涵盖,而为特约服务内容,殷家棋、左利琴认为商业管理费即为物业服务费的主张,本院不予采信。租金与商业管理费之间有一定的关联性,但租赁和商业管理是不同性质的约定,其各自所包含的合同义务内容亦不相同,故租金和商业管理费的性质并不相同,珑庭公司认为该商业管理费即为租金的主张,因其仅为当事人自述之内心动机,无相关合法、充分的证据予以证明系双方一致认可的意思表示,故本院不予采信。结合本案商业经营的实际情况及双方签订的《宝润服务合同》内容,本院认为,该合同即为珑庭公司与殷家棋、左利琴签订的关于商业服务的合同。 殷家棋、左利琴认为,《宝润服务合同》约定的内容显失公平,应当予以撤销的理由,本院认为,合同的内容是否显失公平,应当从双方约定的权利义务本身予以考察,而非从实际履行的效果予以判断,实际履行的程度与合同的解除、承担违约责任等相关联,而非可以发生撤销的法律后果。从合同约定的权利义务本身而言,珑庭公司的义务在于着力经营市场氛围,但殷家棋、左利琴并未举示充分、有效的证据证明显失公平的情形存在。 基于上述分析,本院认为,《宝润服务合同》关于商业服务的内容,系当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。前述合同亦不存在撤销之情形。所以,对于殷家棋、左利琴要求确认殷家棋、左利琴与珑庭公司签订的《宝润服务合同》中珑庭公司按40元/月/平方米收取殷家棋、左利琴商业管理费及其他收取殷家棋、左利琴商业管理费的相关约定无效或撤销前述约定的诉讼请求,本院不予支持。 珑庭公司举示的该司与杨海君签订的《宝润国际商业物业服务合同》、地面砖收方单、照片、《桃花新城商圈投资指南》、高速公路广告照片、《广告发布合同》、《优图公司广告位租赁协议》、《优图公司广告位喷绘及写真制作协议》等证据,结合优图公司等出具的情况说明,可以证明其履行特殊商业服务的义务;殷家棋、左利琴未举示充分、有效证据证明珑庭公司未履行其义务。根据证据优势规则,本院认为,珑庭公司履行了商业服务义务,殷家棋、左利琴认为其未尽到商业服务义务的辩称意见,本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,同时根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项之规定,债务已经按照约定履行,合同的权利义务终止。本案中,殷家棋、左利琴向珑庭公司支付了2012年2月26日至2012年8月25日(因免前三个月的商业管理费,所以实际为2012年5月26日至2012年8月25日)期间的商业管理费23091元系其履行自身义务的行为,至此,合同双方2012年2月26日至2012年8月25日期间的合同权利义务终止。所以,对于殷家棋、左利琴要求珑庭公司退还殷家棋、左利琴商业管理费23091元的诉讼请求,因该期间的合同权利义务终止而无法律依据,故本院不予支持。 对于珑庭公司要求解除殷家棋、左利琴与珑庭公司之间的《宝润服务合同》的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。因《宝润租赁合同》于2014年4月30日由生效的民事判决文书判决解除,根据合同约定,2014年4月后,《宝润服务合同》因《宝润租赁合同》于2014年4月30日被判决解除而自动解除,故对珑庭公司要求解除殷家棋、左利琴与珑庭公司之间的《宝润服务合同》的诉讼请求,因《宝润服务合同》已经自动解除,故该项诉讼请求已经无事实依据和法律意义,故本院不予支持。对殷家棋、左利琴基于租赁合同已经解除而主张《宝润服务合同》在2012年10月1日解除的意见,因与生效民事判决相悖,故本院不予采信。 珑庭公司履行了自身义务,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。殷家棋、左利琴亦应当按照合同约定履行自身义务,故珑庭公司要求殷家棋、左利琴支付2012年8月26日起至2013年1月25日期间的商业管理费38485元的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。珑庭公司要求殷家棋、左利琴支付免租期商业管理费23091元的诉讼请求,因无法律和合同依据,故本院不予支持。 关于珑庭公司要求殷家棋、左利琴支付计算至2013年1月25日的逾期支付商业管理费的违约金20709元的诉讼请求,殷家棋、左利琴认为违约金过高。本院认为,双方的《宝润服务合同》约定,管理费的支付方式为按季缴付。按照先交管理费后使用的原则,从计管理费之日起至管理费到期之日止的前一个月,一次性足额向珑庭公司支付下季度管理费。本案中,殷家棋、左利琴支付了2012年2月26日至2012年8月25日(因免前三个月的商业管理费,所以实际为2012年5月26日至2012年8月25日)的商业管理费23091元,其后未再支付商业管理费,故从2012年8月26日开始,殷家棋、左利琴存在逾期支付2012年8月26日至2012年11月25日期间的商业管理费的违约行为;从2012年11月26日开始,殷家棋、左利琴存在逾期支付2012年11月26日至2013年1月25日期间的商业管理费的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中,珑庭公司并未举示充分有效证据证明其实际损失,本院认为,珑庭公司主张的违约金明显过高,违约金应当以未履行部分为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算的利息额进行调整。殷家棋、左利琴逾期支付的商业管理费分别为23091元和15394元,故违约金计算如下:以23091元为基数,从2012年8月26日至2013年1月25日,按中国人民银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算;以15394元为基数,从2012年11月26日至2013年1月25日,按中国人民银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算。对珑庭公司超过前述违约金的诉讼请求,本院不予支持。 综上,根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十一条第(一)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,反诉被告殷家棋、左利琴向反诉原告重庆珑庭商业管理有限公司支付2012年8月26日至2013年1月25日期间的商业管理费38485元。 二、本判决生效之日起十日内,反诉被告殷家棋、左利琴向反诉原告重庆珑庭商业管理有限公司支付违约金(违约金分为两部分:以23091元为基数,从2012年8月26日至2013年1月25日,按中国人民银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算;以15394元为基数,从2012年11月26日至2013年1月25日,按中国人民银行同期一年至三年期贷款基准利率4倍计算)。 三、驳回反诉原告重庆珑庭商业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回原告殷家棋、左利琴的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费376元,由殷家棋、左利琴负担,本案反诉受理费929元,由重庆珑庭商业管理有限公司负担460元,由殷家棋、左利琴负担469元,本案反诉受理费已经由重庆珑庭商业管理有限公司预先向本院交纳,殷家棋、左利琴在履行上述义务时一并向重庆珑庭商业管理有限公司支付其所负担的本案反诉受理费,本院不作清退。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长 江英 代理审判员 顾鲁晓 人民陪审员 郭敏 二〇一四年八月十八日 书记员 杨凌燕
本院认为: 本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人二审诉辩意见,本案争议的焦点是:(一)双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议的效力。(二)双方当事人在合同履行过程中是谁的行为构成违约。(三)租赁关系终止后,当事人应如何承担违约责任及履行义务。 (一)关于双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议的效力的问题。首先,升平城建公司开办同益市场有经政府职能部门出具《批复》同意,升平城建公司将旧城改造项目的部分房产变更为综合市场有经汕头市规划局批准同意,同益市场的消防也经汕头市公安消防局验收合格。其次,虽然同益市场至今尚未工商注册登记,《广东省商品交易市场管理条例》规定市场未工商登记注册不能营业,但工商部门在给李慕杰等人的投诉复函中明确告知李慕杰等人升平城建公司已向工商部门申办登记注册手续,且上述法规的规定应认定为管理性规定,不是效力性强制性规定,故同益市场未办理工商注册登记不能致双方当事人签订的合同无效。第三,同益市场的商铺属商业物业,商业物业的物业费收取实行市场价,由双方当事人自行协商确定,因双方当事人在合同中约定的是含物业管理费在内的四项收费总和为每月7元/㎡的标准并非偏高,故应认定该约定合法有效。因此,双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议,除逾期交纳管理费、保安费、卫生费、水费、租金按日1%计收违约金及逾期交纳装修折旧费按日2%计收违约金的约定偏高,须依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定应予以调低外,其他合同条款均系双方当事人真实的意思表示,未违反法律法规的强制性规定,依法应认定有效,双方当事人应遵照履行。李慕杰上诉主张双方当事人签订的合同无效,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。 (二)关于双方当事人在合同履行过程中是否构成违约的问题。 1、2011年6月期间,升平城建公司通过《今日视线》电视栏目和《汕头特区晚报》对“创业孵化基地”进行宣传,对合同双方当事人均是有益,从公平出发并不能证明升平城建公司改变了同益市场的商品交易市场基本功能,并承诺再给予李慕杰等老租户18个月免租金优惠。李慕杰上诉主张升平城建公司的宣传中承诺再给予老租户18个月的免租优惠,与事实不符,本院不予采纳。虽然升平城建公司最终未能成功引进“创业孵化基地”,但李慕杰的举证无法证明升平城建公司因此造成其合同利益受损,并致合同目的无法实现。故李慕杰上诉主张升平城建公司未履行承诺,对同益市场设立孵化基地的宣传存在欺骗,构成根本违约,应承担违约责任,缺乏理据,本院不予支持。 2、根据查明的事实,从2011年8月起,李慕杰就未按照合同约定按期向升平城建公司交纳物业管理费、保安费、电费、水费,从2011年11月起就未按照合同约定按期向升平城建公司交纳租金和装修折旧费以及按时开铺经营,其行为已构成违约。故原审法院认定李慕杰的上述行为已构成违约正确,本院予以确认。李慕杰上诉主张是升平城建公司违约在先,其不构成违约,无事实和法律依据,本院不予采纳。 (三)租赁关系终止后,当事人应如何承担责任及履行义务的问题。 1、因双方当事人的租赁合同在诉讼过程中期满,租赁合同已自行终止,原审法院再判决双方当事人的租赁关系在判决生效之日起终止并无不当,本院予以维持。因双方当事人的行为已表明合同到期后合同基础不存在,应视为租赁合同到期后不再续租,原审法院判令李慕杰应将承租的同益市场第65、66号铺间交还升平城建公司管业正确,本院予以维持。 2、因李慕杰未按照合同约定按期向升平城建公司交纳物业管理费、保安费、水费、卫生费、租金、装修折旧费、电费,原审法院判令李慕杰向升平城建公司支付上述欠款正确。根据本案双方讼争的具体情况且升平城建公司原同意放弃部分租金的意向,结合与本案相同类型案件中升平城建公司与租户达成的调解协议,对2011年11月1日起至2013年4月30日止的租金和装修折旧费,应按照同一标准每月2128.50元的50%即每月1064.25元计付。在当事人双方均没有充分证据证明市场客观环境有发生明显变化的情况下,原审法院将2011年11月1日至2012年7月31日、2012年8月1日至2013年4月30日的租金和装修折旧费标准分别认定为每月1064.25元和每月2128.50元欠妥,本院予以纠正。根据本案已查明的事实,双方当事人的租赁合同于2013年4月30日期满终止,故原审法院判决李慕杰向升平城建公司支付2013年5月1日之后的租金和装修折旧费不当,本院予以纠正。升平城建公司上诉主张其与李慕杰在2013年4月30日涉讼租赁合同期限届满后不存在不定期租赁关系依据充分,本院予以采纳。因涉讼同益市场65、66号铺间至今仍由李慕杰占有,李慕杰本应参照原租赁合同约定的租金及装修折旧费标准向升平城建公司支付相应的占用费,但同益市场在2013年5月2日已拉闸停电和部分大门关闭,影响到李慕杰此后对租赁场地的正常使用,升平城建公司存在一定过错,可酌情按照原租赁合同约定的租金和装修折旧费标准的三分之一即每月709.50元,由李慕杰向升平城建公司支付从2013年5月1日至交还涉讼铺间之日止的场地占用费。 3、双方当事人在合同中对于逾期付还物业管理费、保安费、水费、卫生费、电费、租金、装修折旧费分别应按所欠款项的日1%或日2%计付违约金的约定偏高,原审法院依法将所欠上述欠款的违约金计收比例调整为日万分之一(即0.01%)公平适当,本院予以照准。原审法院判令李慕杰按日0.01%向升平城建公司计付上述欠款的违约金正确,本院予以维持。 4、因李慕杰没有按时开铺营业已超过一个月以上构成违约,依据双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》第六条约定,李慕杰已交保证金30000元应全部作为违约金处理,不予退还。原审法院判决保证金30000元作为违约金归升平城建公司所有正确,本院予以维持。李慕杰上诉主张保证金30000元应予退还,理据不足,本院不予支持。 另,李慕杰二审期间向本院提出调查取证申请,因其理由不足,本院不予采纳。 综上所述,原审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,但实体处理部分欠妥,本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百五十三条,最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定,判决如下:
一、维持汕头市金平区人民法院(2012)汕金法民二初字第65号民事判决第一、二、三、四、七、八、九项。 二、变更汕头市金平区人民法院(2012)汕金法民二初字第65号民事判决第五项为:李慕杰于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1064.25元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2011年11月1日计至2013年4月30日止的租金和装修折旧费(应扣除考勤奖励2000元);按每月709.50元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2013年5月1日计至交还汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间之日止的场地占用费。 三、变更汕头市金平区人民法院(2012)汕金法民二初字第65号民事判决第六项为:李慕杰于本判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项租金和装修折旧费自2011年11月2日起至本判决限定还款之日止的违约金。 四、驳回李慕杰的其他诉讼请求。 五、驳回汕头市升平城市建设开发公司的其他反诉请求。 如李慕杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费496元、反诉受理费234元,合共730元,由李慕杰负担584元,汕头市升平城市建设开发公司负担146元;二审案件受理费730元,由上诉人李慕杰、上诉人汕头市升平城市建设开发公司各负担365元。 本判决为终审判决。
审判长 黄孝钿 审判员 庄晓燕 审判员 郑达坚 二〇一四年十二月十九日 书记员 林喆(代)
本院认为: 华创公司与中建三局公司签订的《土建承包合同》《水电安装承包合同》《铝合金门窗、栏杆承包合同》及上述合同相对应的《中标通知书》《招标答疑》《招标文件》《合同条款》《工料规范》《投标文件(经济标函)》《图纸目录》等合同组成部分,均为双方当事人的真实意思表示,且中建三局公司具备相应的建筑施工资质,上述合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,符合民事法律行为的生效要件,均为合法有效合同。因此,双方应恪守诚实信用的原则履行各自的合同义务,同时享有相应的合同权利。本案争议焦点为:一是中建三局公司完成涉案工程工期是否超过合同约定及其违约赔偿金的计算问题:1.关于实际开工日的确定问题;2.关于实际完工日的确定问题;3.关于工期顺延的认定问题;4.关于中建三局公司延误工期的确定问题;5.关于合同约定的工期延误赔偿率的效力和适用及中建三局公司应承担的违约赔偿金的计算问题。二是中建三局公司实际完成的工程量和工程造价问题。三是关于中建三局公司主张的设计变更部分的增加工程款及华创公司主张的减少工程的认定问题。 关于焦点一。1.关于实际开工日的确定问题。根据《土建承包合同》的约定,涉案工程的开工日(合同条款第3.9条)为2005年12月20日(以发包方的开工令为准)。在合同的实际履行过程中,华创公司于2005年12月19日向中建三局公司发出开工令,中建三局公司于2005年12月23日签收上述开工令。故本院认定2005年12月23日为开工日。 2.关于实际完工日的确定问题。《土建承包合同》约定完工日(合同条款第3.9条)为2007年7月1日(558日历天);《水电安装承包合同》第9.1.1条约定本分包工程须配合总承包工程的工期及总承包方的施工进度执行及完成,以使总承包工程能在预定的完工日之前完成;《铝合金门窗、栏杆承包合同》约定分包单位必须配合总承包工程及总承包方的施工进度执行及完成本分包工程,以使总承包工程能在预定的完工日之前完成。即上述三合同约定的完工日是以总承包合同即《土建承包合同》约定的完工日为竣工日期。但是,在合同实际履行过程中,涉案工程未在合同约定的期限内完工,中建三局公司也未依合同约定发出竣工证书,因此,双方对竣工日期各执一词。本院认为,对实际完工日的认定,应根据上述合同约定并结合华创公司、中建三局公司及达安监理公司在合同履行过程中形成的有关工程联系函、监理工作联系单及工程例会纪要等证据并依照相关法律规定予以确定。《土建承包合同条款》第9.7.1条约定,承包方认为本工程己实际完成时,须立刻发出“竣工证书”以兹证明。分阶段竣工的工程,其“竣工证书”亦须分阶段个别发出。本工程或有关之阶段的实际完成将视为于证书上注明的日期达成。总承包方须将已完成的工程移交给发包方;第9.7.2条约定,竣工验收以施工验收规范验收标准、政府有关规定、施工图纸及说明书为依据;第9.7.3条约定,承包方应在本合同承包工程竣工验收之前20个日历天前,将符合中山市规划局档案馆要求的相应工程技术资料(包括竣工图)提交给监理公司进行审核,监理单位7个工作日内审核完毕,承包人再将工程技术资料提交给质监站检查。如果承包方的工程技术资料符合验收要求,则由发包方组织有关单位进行竣工验收。验收工作应在一周内进行(实际以质量监督站要求为准),如资料不符合验收要求,则由承包方在商定的期限内进行补充,完善后再进行验收。并按最后验收合格的日期作为竣工日期。监理和发包方不按时验收,在以后验收时,如合格,则按承包方书面通知发包方验收日期的后20天作为竣工日期,如不合格,则以最后验收合格的日期为竣工日期。本案中,2007年1月15日,华创公司与中建三局公司签订《豪逸华庭三期D型工程移交备忘录》,载明三期D型工程因小业主收楼迫切,定于2007年1月15日对D型进行移交。故可认定D型工程2007年1月15日为竣工日期。至于A、B型工程,双方没有办理移交手续,也一直未办理竣工验收手续。从2008年11月至2009年3月双方的来往工程联系函件来分析:2008年11月19日,华创公司向中建三局公司发出《关于明确中山市豪逸华庭三期完工交楼时间的工程联系函》。中建三局公司于同年11月20日向华创公司发出《关于明确中山豪逸华庭三期完工交楼时间的复函》,复函中载明豪逸华庭三期工程土建、铝合金部分已于2008年5月份全部完工,水电安装部分现已全面进入最后的安装调试期。同时表明豪逸华庭三期于2008年5月13日已办理内部验收手续,还没有通过正式竣工验收,但华创公司己实际派物业公司进驻管理,部分业主已进场装修甚至入住,要求华创公司制止并尽快提供相关竣工验收资料和按协议先行支付3000000元工程款等。2008年11月20日,中建三局公司向华创公司和达安监理公司发出编号为HYTJ-269《关于A、B栋内部验收的相关函件的工作联系函》,主要内容为:我司承建的豪逸华庭三期工程A、B栋,已于2008年5月13日完成内部验收手续,目前还没有办理正式竣工验收的情况下,贵司已派物业公司进驻管理,并且部分小业主已入住及装修,这严重违反建筑法有关规定,请贵司制止各业主进行装修,入住的及时搬迁,否则由此引进的一切责任后果由贵司承担。同时A、B栋保修日期应按照2008年5月13日起生效。2008年11月21日,华创公司向中建三局公司发出华工(2008)中建三局-554号《关于贵司-269号函的复函》,主要内容为:贵司并未于2008年5月13日办理内部验收手续,我司也没有内部验收资料(若贵司有我司确认的相关资料,可否提供),因此贵司提到的保修期尚未生效;关于竣工验收问题,我司到目前也未曾看到贵司有进行验收的迹象,故应当由贵司完全承担责任。2008年12月16日,华创公司、中建三局公司及安达监理公司召开《关于工程验收及工程结算事宜》的例会,就消防验收、竣工验收、结算等事宜进行了协商,其中议定2008年12月30日由华创公司出面组织中建三局公司及其他相关单位进行竣工验收。2009年1月5日,中建三局公司向华创公司和达安监理公司发出编号为HYTJ-281《关于贵司“华工(2009)中建三局-574号”函件的复函》,主要内容为:贵司“华工(2009)中建三局-574号”函件已收悉,我司施工的项目已全部整改完毕,请贵司于明天下午进行验收。由此可见,从2008年11月19日起,双方已就涉案工程的完工时间及验收事宜进行磋商,中建三局公司虽表明已于2008年5月13日完成内部验收手续,但由于部分工程尚未完工或需整改,一直没有办理正式竣工验收手续。直至2009年1月5日,中建三局公司向华创公司和达安监理公司发出编号为HYTJ-281《关于贵司“华工(2009)中建三局-574号”函件的复函》,表明施工的项目已全部整改完毕,请华创公司第二天下午进行验收。到此为止,应视为中建三局公司向华创公司发出竣工验收通知。华创公司应当在合理期限内组织验收。根据上述合同约定,华创公司不按时组织验收,则按中建三局公司书面通知华创公司验收日期的后20天作为竣工日期。故本院确定涉案工程的全面完工日为2009年1月26日。 3.关于工期顺延的认定问题。《土建承包合同条款》第9.5.1条约定,若本工程或任何阶段工程(如工程是分阶段竣工的),因为(a)不可抗力(不包括恶劣天气),或(b)非总承包方和/或指定分包人造成的火灾、雷电、爆炸、水灾及6级以上地震,(c)或动乱和暴动,或(d)发包方批示的设计变更,或(e)总承包方未能在应当的时间从发包方处得到必需的指示、图纸、细节或标高,而总承包方曾在适当日期书面向发包方要求该等资料;适当日期乃指,在考虑到合同书所列的完工日或当时按本条款已给予的工期延长后,与总承包方应该获得有关资料的日期相差不太远亦不太近的日期,或(f)因(1)发包方或(2)当地权力部门,非因总承包方的过失,通知缓期执行、停工或间断施工,或(g)由发包方雇用但非执行本合同工作的独立施工单位的阻延,或(h)按第3.7.6条款对任何已掩盖的工程执行挖开检查或对任何工作或物料执行试验(包括查验后的修补),除非该等查验显示有关工作或物料不符本合同要求,或(i)第9.1.2条款所述的问题,等原因(其他原因除外),不能在原定的完工日或按本条款而延展了的完工日之前完成,则总承包方须以书面详细通知发包方。发包方须以书面批准有关工期合理的延长。第9.3.8条约定,工期顺延的其他情况:若因发包方和监理公司原因造成停工,经发包方、承包方双方签证认可后工期顺延;如因重大设计变更和不可抗力影响承包方进行正常施工时,承包方应采取措施赶工,对实际影响部分经发包方、承包方双方核准并签证认可后工期顺延(不可抗力不包括一般风、雨天气对施工的影响)。《水电安装承包合同》和《铝合金门窗、栏杆承包合同》关于工期顺延均有相类似的约定。即以上合同条款明确约定了工期顺延的条件,出现符合工期顺延情形时,经发包方、承包方双方签证认可后工期顺延。结合本案,华创公司、中建三局公司及达安监理公司在合同履行过程中形成的有关工程联系函、监理工作联系单及工程例会纪要等证据,经华创公司、中建三局公司签证认可工期顺延的天数不超过10日。从中建三局公司发出的工程联系函可以看出,中建三局公司数次以场地上旧建筑物拆除速度慢、地质勘探不详及设计图纸变更、天气变化或工程进度款迟延支付等理由要求华创公司予以顺延工期,但华创公司除几次明确表示同意工期顺延外,其余均以中建三局公司的申请不符合合同约定为由不予确认。本院认为,建设工程施工合同尤其是本案涉及标的上亿的工程,属庞大复杂的项目工程,在合同履行期间,作为合同签订时基础环境因素等方面的变化,有可能超出双方当事人订立合同时所能预测的范围,若完全按合同约定履行将可能对施工方产生显失公平的不利后果。如关于天气因素的约定,双方合同约定工期顺延情形甚至不包括恶劣天气的影响。而事实上,根据中山市气象局编制的2006年度《重大气象信息专报》《中山市气候公报(2007年)》《中山市气候公报(2008年)》等气象信息,在上述合同履行期间,确实出现了诸如高温、台风、连续降雨等影响施工进度的客观因素,还有因设计图纸变更、工程进度款迟延等因素均会影响到工程进度。又虑及双方在签订合同时确已明确约定发包方、承包方在确定竣工日期及各项控制工期时,已充分考虑下列因素:可能出现的各种规模的下雨、大风、高低温天气、停水、停电、节假日等因素。故本院酌定涉案工程合理工期顺延为30日。 4.关于中建三局公司延误工期的确定问题。双方签订的《土建承包合同》约定涉案工程总工期为558日历天,本院已认定涉案工程的开工日为2005年12月23日,完工日为2009年1月26日,扣减合理工期顺延的30日,最后确定中建三局公司延误工期为543日历天(1131日-558日-30日)。 5.关于合同约定的工期延误赔偿率的效力和适用及中建三局公司应承担的违约赔偿金的计算问题。《土建承包合同条款》第9.4条关于工期延误的赔偿约定:总承包方未能在合同书所列的完工日或之前或按第9.5条款延长了的工期之内完成本工程或任何一阶段工程(如工程是分阶段竣工的),则总承包方须按合同书所列的有关延误赔偿率和延误的工期,计算赔偿给发包方,而发包方可从应付或将会付给总承包方的款项中扣除该赔偿。因承包方自身原因逾期完工10日内,每逾期一天罚款20000元,从逾期第11天起每逾期一天罚款50000元。中建三局公司主张上述违约赔偿条款显失公平,应当视为无效。本院认为,违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重性,是当事人预先确定数额并于违约后生效的独立于履行行为之外的给付,不仅是债的担保形式,而且是一种民事责任形式。作为一种民事责任形式,并不影响其作为担保方式而存在。违约金的成立方式兼容法定和约定两种,而约定违约金实质上是为了担保主债务的履行而设定的从债务,完全符合担保的构成要件。而不论法定还是约定,违约金都具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用。既然违约金是合同双方当事人为了担保主债务的履行而设定的从债务,又是双方当事人在签订合同时的真实意思表示,在中建三局公司无证据证明上述约定存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情形下,中建三局公司主张的上述违约赔偿条款显失公平当属可变更或撤销的情形。故中建三局公司主张上述条款无效,本院不予采纳。在中建三局公司未主张变更或撤销上述条款的情况下,其认为违约金过高的,可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”的规定,请求人民法院予以适当减少。又依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,认定违约金是否过高,可根据上述法律规定作出判断。结合本案,中建三局公司承建的D型工程于2007年1月15日即合同约定的期限内已交付给华创公司使用,造成工期延误的是A、B型工程。因工期延误造成的损失主要是华创公司作为发展商不能如期向豪逸华庭三期商住小区小业主交楼及办证所应赔偿而造成的损失;其次是华创公司投入资金的利息损失或相当于房屋租金的损失。作为上述损失,华创公司在本案中并未举证证明其实际损失的计算方法及数额,且华创公司明确表示将保留进一步向中建三局公司主张因涉案工期延误而导致其向前述小业主逾期交楼及逾期办证造成损失的赔偿责任的权利。故本院对因中建三局公司工期延误造成华创公司对小业主逾期交楼及逾期办证的损失,因华创公司未主张,本案不作审查处理。本案仅处理华创公司因投入资金所造成的利息损失或相当于房屋租金的损失。本院已认定涉案工程的标的总额包括增加工程为99977250.46元(详见焦点二),华创公司实际已向中建三局公司支付的工程款为73258718.52元。若按双方约定的工期延误赔偿率“逾期完工10日内,每逾期一天罚款20000元,从逾期第11天起每逾期一天罚款50000元”,按本院认定中建三局公司延误工期的日历天为543日计算,计算结果明显过高,故应予调整。可根据双方合同约定,参照并略高于中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计算。为此,本院酌定按每逾期一天20000元计算为宜。依此计算,中建三局公司应承担的违约赔偿金为10860000元(20000元/日x543日)。至于华创公司还主张从起诉日至判决生效日止,按每日万分之二点一计付上述违约赔偿金的逾期付款利息的诉求,不符合法律规定,本院不予支持。 关于焦点二。根据华创公司与中建三局公司签订的《土建承包合同》和《水电安装承包合同》及《铝合金门窗、栏杆承包合同》的约定,中建三局公司承建的中山豪逸华庭第三期土建工程合同总价款为73980000元,水电安装工程合同价款为10000000元,铝合金门窗、阳台栏杆工程合同总价为8380000元,上述合同总价为包干价,不因人工费、物价、税费率或汇率的变动而有所调整。即三合同约定的是总包干价,合计92360000元。因中建三局公司对涉案工程合同已履行完毕,故仅需对涉案工程的增减工程部分进行工程量及工程造价鉴定,以确定中建三局公司实际应得的工程价款。为此,本院根据中建三局公司的申请,依法委托捷高公司对涉案工程的增减工程项目的工程量和工程造价进行鉴定。捷高公司作出《鉴定报告一》,是由专业的司法鉴定机构本着客观、独立、科学、公正的原则,按照公认的鉴定方法和程序,对委托事项进行鉴定后作出的公允反映,上述鉴定结论并不存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形,故本院对上述报告予以采纳,可作为认定本案事实的主要依据。 根据《鉴定报告一》的鉴定结论:1.对于华创公司和中建三局公司双方均签名确认的函件费用,金额为1382517.87元,及双方均确认的报价单,金额为4868515.15元,本院予以认定;2.对于土建签证部分华创公司和中建三局公司双方均确认的签证单,签证金额为812566.51元,本院予以认定。3.对于华创公司不确认部分:(a)签证单编号120、127、129、141、144、147、153(经核对,复印件内容与原件无误,原件由中建三局公司保留),金额为1149260.77元,本院予以认定。因为该部分签证虽没有华创公司加盖公章确认,但中建三局公司已实际施工,且华创公司有关人员及监理公司有关人员均有签名确认相关工程项目及其数量。4.对于华创公司不确认部分:(b)《A栋外架增加防护层费用报价表》(经核对,复印件内容与原件无误,原件由中建三局公司保留),金额为120395元,本院不予认定。因该部分现场签证及函件既没有华创公司加盖公章确认,也没有华创公司有关人员或监理公司有关人员签名确认工程项目及其数量,中建三局公司主张该部分资料属华创公司未返还的现场签证及函件,也没有提交相关证据予以佐证。5.对于签证单与确认函件费用重复部分,工程造价为50973.29元。因捷高公司经审核后认为签证单编号为012、016、093、100与《豪逸华庭原、被告双方确认函件费用汇总表》中“关于相关签证问题的确认”第3、4项重复(原文摘抄:…3.93#签证单同意补签人民币17600.00元…;4.对华创公司进度款相关的停工、外墙挂网、钢筋替换、12#、16#、91#、100#签证单等一系列问题,同意按华创甘伟耀总经理和中建三局叶国新书记协商结果以人民币850000.00元予以解决…)。故本院认定该部分工程造价属重复计算,应予扣减;6.对于铝窗、栏杆签证部分:①捷高公司对D型铝合金签证01、02、03、04、05、06及A型铝合金签证01、02的复印件与原件进行核对无误后(原件由中建三局公司保留),认定该部分签证的工程造价为-58653.30元(详见《豪逸华庭铝合金门窗、栏杆现场签证汇总表》,本院予以认定。②对于中建三局公司只提供签证复印件部分包括A型铝合金签证03、D型铝合金签证07及A型30楼、31楼铝合金窗报价,工程造价为204531.22元。中建三局公司称该部分原件在华创公司处保留,但华创公司不予确认,中建三局公司没有其相关证据予以佐证,故本院不予认定。③对于应扣除A、B型护窗栏杆未施工的数量及其合同价款共计-849807.72元,本院予以认定。对于安装签证部分其它共计金额568355.69元,本院予以认定。综上,应予确定中建三局公司承建的豪逸华庭三期增减工程造价为7617250.46元(1382517.87元+4868515.15元+812566.51元+1149260.77元+(-50973.29元)+(-58653.30元)+(-204531.22元)+(-849807.72元)+568355.69元)。由此可以确定中建三局公司实际应得的工程价款为99977250.46元(92360000元+7617250.46元)。扣减华创公司已向中建三局公司支付的工程款73258718.52元,华创公司尚应向中建三局公司支付工程款26718531.94元。至于中建三局公司主张的欠付工程款利息计付的问题,因双方对欠付工程价款利息计付标准没有约定,依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”的规定,可按欠款数额以中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2009年7月8日起计至本判决确定给付之日止。 关于焦点三。本院根据中建三局公司和华创公司的申请,依法委托捷高公司对涉案工程的设计变更部分的增加工程及减少工程的工程量和工程造价进行鉴定。捷高公司作出的《鉴定报告二》,鉴定程序合法,本院予以认定。但根据《土建承包合同条款》第7.3.5条约定,变更(包括合同以外的增加工程)发生后,承包方应在14天内向发包方提交“施工现场签证单”,由发包方确认后(签字、盖章)作为调整合同价款的依据,后补的“施工现场签证单”发包人不予确认,只有签字没有发包方盖章的“施工现场签证单”不能作为调整合同价款的依据。即对于工程的设计变更包括重大设计变更须有华创公司的对施工现场签证单的确认,才能调整合同价款。而有经华创公司签章确认的施工现场签证单部分,均已在《鉴定报告一》中予以计算。故对中建三局公司主张的该部分设计变更部分的增加工程,本院不予采纳。同理,对于华创公司主张的减少工程部分,因没有经得中建三局公司的认可,且即使有减少并经双方认可的,均已在《鉴定报告一》中扣减。故对华创公司的上述主张,本院也不予采纳。 综上,对于华创公司的本诉诉讼请求和中建三局公司的反诉请求,合理部分本院予以支持,不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:
一、被告中建三局建设工程股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华创置业有限公司支付违约赔偿金10860000元; 二、反诉被告中山市华创置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告中建三局建设工程股份有限公司支付工程款26718531.94元及逾期付款利息(利息计算:按实际欠款数额以中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2009年7月8日起计至本判决确定给付之日止); 三、驳回原告中山市华创置业有限公司的其他诉讼请求; 四、驳回反诉原告中建三局建设工程股份有限公司的其他反诉请求。 若未按判决指定的期间履行支付义务,则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍向对方支付迟延履行债务期间的利息。 本诉案件受理费91092元(已由原告华创公司预交),由原告华创公司负担5432元,被告中建三局公司负担85660元;反诉案件受理费136145元(已由反诉原告中建三局公司预交),由反诉原告中建三局公司负担56073元,反诉被告华创公司负担80072元。(本诉案件受理费与反诉案件受理费相比对,中建三局公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳5588元)。鉴定费142700元(已由中建三局公司预交),由原告华创公司负担83928元,被告中建三局公司负担58772元(华创公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳83928元)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 董爱民 审判员 丁向娜 人民陪审员 徐淑榆 二〇一三年四月十二日 书记员 梁心然
本院认为: 添添居家公司与白忠德等9户商户分别签订的涉案《联营合同书》,虽名为联营合同,但合同书本身及其附件的内容均无共同经营、共担风险、分享利润的约定,其实质为添添居家公司向白忠德等9户商户提供租赁场所及相关服务,白忠德等9户商户根据租赁面积及相关约定缴纳固定费用的房屋租赁合同。因此,本案案由应为房屋租赁合同纠纷。涉案《联营合同书》及其附件是双方当事人的真实意思表示,未违反国家法律法规的强制性效力性规定,合法有效,双方均应依约履行。580号案件商户杨秋城上诉主张合同无效,并据此提出有关无效合同处理的诉讼请求,系对其原审诉讼请求的变更,因超过法定期限亦缺乏事实依据,本院依法对其相关上诉请求予以驳回。根据白忠德等8户商户的上诉请求及理由,本案二审的焦点为:1、添添居家公司改变涉案建筑物用途出租对涉案合同履行的影响。2、添添居家公司是否履行了对涉案房产的消防验收义务。3、添添居家公司是否存在其他违约行为。 关于添添居家公司改变涉案建筑物用途出租对涉案合同履行的影响。根据本案查明的事实,涉案房产用途为厂房,且直至本案二审调查期间,该性质仍未有变更,添添居家公司将其出租给涉案商户作为商铺使用,违反了相关管理性规定,但未违反强制性效力性规定,故不影响涉案租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项,承租人仅在租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致无法使用的情况下,享有合同解除权。涉案房产具有合法产权证明,并已经公安消防部门验收合格,涉案商户未能证明存在因不符强制使用条件而导致无法使用之其他情形,不影响涉案合同的继续履行。仅凭添添居家公司改变房屋用途出租的行为,不足以构成合同解除的条件。 关于添添居家公司是否履行了对涉案房产的消防验收义务。根据查明的事实,涉案房产在使用功能整体改造后、投入使用前已经公安消防部门依照相关用途标准验收合格。涉案商户主张消防验收面积与建筑物面积存在差异,因此对涉案房产已经消防验收的结论表示质疑。但就查明的事实来看,公安消防部门出具的深公消验(2011)第0345号《建设工程消防验收意见书》上载明的工程面积与亿利达大厦总面积吻合,即亿利达大厦整体均已通过消防验收。至于深公消安检许字(2011)第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上载明面积仅为9125平方米,系因该合格证仅针对即将投入使用的公众聚集场所颁发,范围明确为一至六层商业公共区。该两份证据内容上各有侧重,但并不矛盾,共同印证涉案房产已经消防验收合格的事实。 至于涉案柜位“二次精装修”的消防验收,深公消验(2011)第0345号《建设工程消防验收意见书》及深圳市公安局消防监督管理局的复函均明确应由对涉案房产进行改建、扩建、室内装修的行为人进行申报。根据涉案《联营合同书》约定,柜位系由商户自行装修,因此,涉案柜位“二次精装修”的消防验收义务应由商户自行承担。涉案商户主张添添居家公司未履行对涉案房产的消防验收义务,缺乏事实依据。 关于添添居家公司是否存在其他违约行为。对于涉案商户提出的添添居家公司违反广告宣传义务、税务代征代收义务以及维护、管理义务的主张,原审已作了充分论述,本院予以确认,不再赘述。 因涉案商户主张的添添居家公司的违约行为均缺乏依据,故其拒绝支付相关费用,并要求添添居家公司承担违约责任的主张缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。因双方当事人对于涉案商户未支付相关费用的事实和数额均无异议,原审认定涉案商户构成根本违约,添添居家公司有权解除涉案合同并要求涉案商户支付相关费用、承担相应违约责任并无不当,本院予以确认。对于添添居家公司应予返还的各案质量保证金、押金,以及各案商户应支付的费用(具体金额详见附表五),原审已一一予以详述分析,本院亦不再赘述。 综上,原审判决查明事实清楚,适用法律正确,处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 各案二审案件受理费由各上诉人负担(具体金额详见附表五)。 本判决为终审判决。
审判长 张力 审判员 杨潮声 代理审判员 蔡妍婷 二〇一四年三月十八日 书记员 李全慧
附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; …… 附表一:各案商户身份信息一览表 二审案号一审案号姓名性别民族出生日期户籍地址身份证号码577314白忠德男汉族1963年10月15日辽宁省锦州市古塔区永安里**2107261963********578315王芳女汉族1975年7月17日广东省深圳市南山区缤纷假日豪园**06F5131261975********579316朱惠敏女汉族1980年8月30日广东省海丰县鹅埠镇中兴街**4415211980********580317杨秋城男汉族1963年9月28日广东省深圳市福田区侨香路**豪峰园**9A4403071963********581、583319、321黄凌女汉族1963年1月16日广西柳州市柳南区柳太路7号6栋3单元101号4502051963********582320朱天福男汉族1983年9月7日广东省海丰县鹅埠镇中兴街21号4415211983********584、585322、323田益军男汉族1965年11月19日广东省深圳市南山区向南路69号银兴苑12单元1024501041965******** 附表二:各案商户原审诉讼请求明细(单位:元) 二审案号一审案号商户首月租金/首月保本销售额首月综合管理费经营 保证金质量 保证金会员费装修(及材料)费用样板/货品样品费用人工费用其他成本费用待返还的已出售货款总额577314白忠德496321381420****020001*****.526966——1086——168641.5578315王芳1290072********2000319********65****5345——61322857****朱惠敏126662837310*****020001341172****——3353——21459658****杨秋城2058051455145****020001583002****31379283549——608135581319黄凌9000420********0001968331********325300****955582320朱天福4168179********000632339514——2094——99730583321黄凌1192083********2000326********3.6840003345——972087.6584322田益军7452347********00——1663512****41100005319——536643585323田益军7140285********00——1167939********51——314159 附表三:各案《联营合同书》内容明细表 二审案号一审案号商户柜位合同签订 日期租赁期限面积(㎡)保本销售额(元/月)综合管理费(元/月)经营保证金(元)质量保证金(元)装修期577314 白忠德A3-0262010.11.262011.3.1—2012.2.2976.364963.42138.0814202.96500030天578315王芳A5-030、0312011.6.292011.5.28—2012.5.272581290072********20天(2011.7.16—2011.8.5)579316朱惠敏A1-0512011.5.202011.5.28—2012.5.27101.33126662837310*****0——580317杨秋城A1-080A2010.12.202011.3.1—2012.2.29183.7520580************030天581319黄凌A3-006、0082010.12.222011.3.1—2012.2.2915090004*****400500030天582320朱天福A3-0182011.5.202011.5.28—2012.5.2764.1241681********08天(2011.5.20—2011.5.27)583321黄凌A5-009、0102010.12.222011.3.1—2012.2.29298.011192083********30天584322田益军A3-085、0862010.12.282011.3.1—2012.2.29124.274523477.621859.2500030天585323田益军A3-0952011.4.12011.4.28—2012.4.2710274********6*****030天 附表四:添添居家公司第2、3项反诉请求明细(暂计至2012年6月13日)及《资产评估报告书》评估结果明细表 添添居家公司第2、3项反诉请求 (暂计至2012年6月13日)《资产评估报告书》评估结果二审案号一审案号商户柜位保本销售额、综合管理费(元)滞纳金 (元)装修装饰评估价值(元)货架展板及样板样品评估价值(元)其他物品搬运费(元)总计(元)577314白忠德A3-0266154241185.83110531388995****9930578315王芳A5-030、031174408.2116719.2284409********968579316朱惠敏A1-051134359.5789917.431091742078****01309605****7杨秋城A1-080A222950.5149205.031641531843****00350001581319黄凌A3-006、008114400********7****1500254****82320朱天福A3-01851679.5734585.4527386********04****3321黄凌A5-009、010175621.33117531.2287827201*****00490066584322田益军A3-085、08612355282684.81471611****11500334****85323田益军A3-09591303.3361103.03993271********1***** 附表五:各案商户应向添添居家公司支付的保本销售额、综合管理费及滞纳金明细(单位:元) 二审案号一审案号商户保本销售额(2011年9月25日至9月30日)保本销售额(2011年10月至2012年5月)保本销售额(2012年6月1日至6月20日)保本销售额(总计)综合管理费(2011年9月25日至9月30日)综合管理费(2011年10月至2012年5月)综合管理费(2012年6月1日至6月20日)综合管理费(总计)滞纳金577314白忠德9933970********281710514****958按照每日万分之五的标准,分别自欠费之月6日起计,均计至本判决确定的付款之日。2011年9月25日至9月30日及2012年6月1日至6月20日期间欠费的滞纳金,以本表列明的该月保本销售额、综合管理费为计算基数;其余各月以《联营合同书》约定的单月保本销售额、综合管理费为计算基数。578315王芳2580103********8014455********53****16朱惠敏2533101********1*****67226961891251****0317杨秋城4116164********18****1029411********581319黄凌1800720****007980084********7240582320朱天福8343334********5914360************黄凌2384953********11669667****6373984584322田益军1490596****6866074********2*****835585323田益军1489595****646602*****2848190425323附表六:本诉受理费、反诉受理费、证据保全费、财产保全费、评估费、二审受理费明细表(单位:元) 二审案号一审案号商户本诉 受理费商户分担 本诉受理费添添居家公司分担 本诉受理费证据保全费财产 保全费商户分担 财产保全费添添居家公司分担 财产保全费评估费反诉受理费二审受理费577314白忠德3672.833561.8311130——————30001319.31578315王芳9932.289849.2883303464.233435.232950003135.32579316朱惠敏4518.944366.9415230——————35002564.63580317杨秋城9881.359787.3594302761.352735.352650003827.05581319黄凌7869.337779.339030——————45002280.2582320朱天福2293.252153.2514030——————28001127.39583321黄凌13520.8813450.887030——————55003152.62584322田益军9166.439046.4312030——————47002360.72585323田益军6012.395916.399630——————35001880.11
本院认为: 一、鑫欣达公司提起本案诉讼主体是否适格。 案涉租赁房屋虽然已于2012年7月2日、8月2日分别转移到鑫正公司、范贤粒名下,但一审期间范贤粒、鑫正公司出具《声明书》称,鑫欣达公司作为出租人将统一行使案涉圆弧形商铺、条形商铺的权利,该两份《声明书》一审经陈世利质证认可,本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定及合同相对性原则,鑫欣达公司有权依据《房屋租赁合同》向陈世利主张权利,陈世利上诉称鑫欣达公司无权提起本案诉讼于法无据,本院不予支持。 二、《房屋租赁合同》是否已经解除。 2011年5月17日,鑫欣达公司向陈世利公证送达《解除合同通知书》,通知陈世利即日起解除与其签订的《房屋租赁合同》。虽然陈世利对鑫欣达公司解除合同的行为随即回函提出异议,但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,在合同没有约定异议期间的情况下,陈世利未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉或提起仲裁,一审确认案涉《房屋租赁合同》自2011年5月17日《解除合同通知书》到达陈世利一方时解除正确,本院予以维持。 三、《房屋租赁合同》的解除原因。 陈世利主张鑫欣达公司履行《房屋租赁合同》存在违约行为导致计算租金时间错误,对此本院做如下评析:其一,《攀枝花仁和春天小区商铺楼结构检测报告》中称案涉租赁房屋存在严重安全使用隐患,但陈世利进行检测的时间是2011年双方发生争议后,案涉房屋早已装修完毕。该证据既不能证明陈世利入场后发现房屋存在质量问题并进行了加固,亦不能证明装修期限延长系加固造成。故对陈世利称其承租房屋后因质量问题进行加固处理造成装修期限延长的主张不予支持。其二,2008年11月28日陈世利向鑫欣达公司公证送达了《函告书》,鑫欣达公司经理彭良刚在送达公证书回执上签注了“同时与在场人共同送达我公司通知陈世利的通知书各壹份”,足以证明陈世利收到了当日鑫欣达公司向其送达的《通知》。2008年11月28日的《函告书》及《通知》印证了2008年11月22日至2008年11月28日期间陈世利所承租的房屋被停水停电。《房屋租赁合同》第八条第1款第(2)项约定“非因工作正常原因停电、停水、停气(因政府及相关职能部门和鑫欣达公司正常拆修、维修除外)给陈世利经营造成损失的,鑫欣达公司应免陈世利当日房屋租金,并相应赔偿人民币5000元整”,故只要非因工作正常原因的停水停电,鑫欣达公司均应当承担免除当日租金及赔偿5000元的责任。虽然2008年11月尚在免租期内,但停水停电使陈世利无法装修,应当顺延免除7日租金。由于陈世利就案涉租赁合同履行过程中鑫欣达公司向其造成的损失已另案起诉,故本院对合同约定鑫欣达公司赔偿陈世利损失的问题不予处理。其三,农行仁和支行出具的两份《情况说明》载明其向鑫欣达公司发出通知的时间与陈世利主张其被农行仁和支行阻挠装修的时间不一致,且《情况说明》仅表明农行仁和支行于2009年9月3日、9月28日要求鑫欣达公司停止装修,并不能证明农行仁和支行或鑫欣达公司实施了阻止陈世利装修的行为,陈世利亦未举证证明其该项主张。本院对陈世利称由于鑫欣达公司将案涉房屋抵押给农行仁和支行,导致银行阻止其装修致使装修期延长的主张不予支持。其四,农行仁和支行的《情况说明》证明陈世利于2009年9月在实施装修。陈世利主张系鑫欣达公司违约造成其装修迟延,但在其装修期间并未要求鑫欣达公司延长免租期或减免租金,反而当鑫欣达公司通过《律师催款函》催收租金时,陈世利签字认可其欠交2010年2月8日至2011年2月7日的租金。根据上述分析,陈世利主张因鑫欣达公司停水停电造成其不能正常装修10余月,其支付租金的期限应当顺延的理由不成立。双方均确认陈世利已交纳2年租金,但具体交纳时间无法确定。根据合同约定,陈世利再次交纳租金的时间应为2011年2月8日,经鑫欣达公司数次催收,陈世利仍拒绝交纳租金构成根本性违约。鑫欣达公司因陈世利的违约行为解除合同符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。 四、返还房屋及恢复原状问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,租赁合同解除后,陈世利应当返还承租房屋。《房屋租赁合同》约定,陈世利承租房屋由圆弧形商铺和条形商铺组成,租金为48万元/半年,圆弧形商铺面积共计3536.86㎡,条形商铺面积755.4㎡。鑫欣达公司称其于2013年11月才在当地街道办事处的见证下收回条形商铺的使用权,但根据双方在一、二审中的陈述,条形商铺一直处于闲置状态,并未锁闭;且在2011年5月19日开始,鑫欣达公司对陈世利承租的房屋采取了锁门、堆沙、搭建简易床铺等行为,证明鑫欣达公司实施了收回案涉房屋的行为。在《房屋租赁合同》解除后,鑫欣达公司即可立即收回条形商铺进行管理以减少损失,且该条形商铺目前已由鑫欣达公司收回使用,陈世利无需再向鑫欣达公司返还。一审法院于2013年12月9日现场勘验时,陈世利确认圆弧形商铺一直由其看管,故本院仅对鑫欣达公司请求陈世利返还面积共计3536.86㎡的圆弧形商铺予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,陈世利未提交证据证明其在圆弧形商铺上面搭建建(构)筑物经过了鑫欣达公司的同意,政府相关部门已经做出通知要求鑫欣达公司拆除违法建(构)筑物,故一审依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决要求陈世利拆除在圆弧形商铺房屋屋顶搭建的违法建(构)筑物于法有据,应予维持。 五、欠付租金、逾期腾房占有使用费及违约金问题。 陈世利不按期支付租金的违约行为系案涉租赁合同解除的原因,从其应交租金时间2011年2月8日至合同解除前一日2011年5月16日止,扣除因停水停电7天鑫欣达公司应免除的租金,陈世利还应支付鑫欣达公司91天的房屋租金,即960000元÷365天x91天=239342元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”,对鑫欣达公司请求陈世利支付条形商铺的逾期腾退占有使用费本院不予支持。圆弧形商铺一直在陈世利的控制下,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,鑫欣达公司起诉请求陈世利支付2011年5月17日起至2013年9月16日止的逾期腾退圆弧形商铺占有使用费应予支持。《房屋租赁合同》未对条形商铺和圆弧形商铺的租金进行区分,本院依据两商铺的面积比例计算,条形商铺半年租金为480000元x(755.4㎡÷4292㎡)=84481元,圆弧形商铺半年的租金为480000元x(3536.86㎡÷4292㎡)=395548元。2011年5月17日起至2013年9月16日止参照租赁合同约定的租金计算逾期腾退圆弧形商铺的占有使用费为1845890.6元,应由陈世利支付给鑫欣达公司。陈世利违约导致合同解除,原审依据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素酌定陈世利应支付鑫欣达公司违约金15000元并无不当,本院予以维持。 综上所述,由于陈世利申请调查取证导致一审认定部分事实改变,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销四川省攀枝花市中级人民法院(2013)攀民初字第 120号民事判决第二项、第三项; 二、变更四川省攀枝花市中级人民法院(2013)攀民初字第120号民事判决第一项“陈世利于本判决生效之日起十五日内将位于攀枝花市仁和区宝灵街2号产权面积共计3536.86㎡的负一至三层的房屋(即租赁合同约定的地处攀枝花大道南段仁和区‘春天花园’南面临街圆弧形商铺1至3层)和位于攀枝花市仁和区攀枝花大道南段产权面积为755.4㎡的仁和春天小区6#楼一层的商业用途房屋(即租赁合同约定的东面临街条形商铺1层)返还给四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司,并拆除在房屋屋顶搭建的违法建(构)筑物,恢复原状”为“陈世利于本判决生效之日起十五日内将位于攀枝花市仁和区宝灵街2号产权面积共计3536.86㎡的负一至三层的房屋(即租赁合同约定的地处攀枝花大道南段仁和区‘春天花园’南面临街圆弧形商铺1至3层)返还给四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司,并拆除在房屋屋顶搭建的违法建(构)筑物,恢复原状”; 三、陈世利于本判决生效之日起十五日内支付四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司租金239342元,并赔偿逾期腾房占有使用费1845890.6元; 四、陈世利于本判决生效之日起十五日内向四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司支付违约金15000元; 五、驳回四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费32624元,由四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司负担11744元,陈世利负担20880元;二审案件受理费32624元,由四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司负担11744元,陈世利负担20880元。 本判决为终审判决。
审判长 辜小惠 代理审判员 王惠 代理审判员 郑杰 二〇一五年五月二十五日 书记员 胡晓