本院认为: 依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,守约一方当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。本案原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方自愿签订,未违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,双方应按合同约定履行各自的合同义务。在合同履行中,被告将房屋出售给第三方,并已办理过户,导致合同无法继续履行,被告根本违约,应承担相应的违约责任。现原告起诉要求解除合同,并要求返还已付的117万元购房款,被告表示同意,本院不持异议。 关于原告主张被告赔偿房屋差价损失270.4万元一节,其主张包含房屋差价损失220.4万元及50万元装修费损失。本案涉案房屋经评估,总价为人民币337.4万元,原告主张房屋差价损失220.4万元,理由正当,本院予以支持。关于原告主张装修费损失,房屋评估价格虽未包含房屋装修部分,但原告就其损失未提供相关证据,其主张缺乏事实依据,故本院对原告主张的装修费损失不予支持。 关于原告主张被告赔偿营业税损失、所得税损失、契税损失、印花税损失、房屋居间中介费损失一节,原告称再购买与涉案房屋同等价值的房屋,按照市场价格计算,势必需多支出相关的税费,增加交易成本,该费用也应视为可得利益损失。本院认为,原告尚未购买房屋,相关税费及居间费未实际发生,具体数额不确定,原告主张被告赔偿营业税损失、所得税损失、契税损失、印花税损失、居间费损失,缺乏事实依据,故本院对原告该项请求不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定,判决如下:
一、解除原告杨和俊与被告蒋安娜于二零零九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。 二、自本判决生效之日起三十日内,被告蒋安娜返还原告杨和俊房款一百一十七万元。 三、自本判决生效之日起三十日内,被告蒋安娜赔偿原告杨和俊房屋差价损失二百二十万四千元。 四、驳回原告杨和俊的其他诉讼请求。 如果被告蒋安娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费四万四千五百二十八元,由原告杨和俊负担一万二千六百六十五元(已交纳),由被告蒋安娜负担三万一千八百六十三元,自本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判长 徐艳茹 人民陪审员 付希萍 人民陪审员 韩秀秀 二〇一六年五月二十五日 书记员 陈光华
本院认为: 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人一方存在违约行为,致使不能实现合同目的,对方当事人可以解除合同。生效民事判决已经认定雷长鸣与高存珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效,雷长鸣与高存珍本应按照合同约定履行相应合同义务。在高存珍之女张革红起诉要求确认上述房屋买卖合同无效的诉讼请求被本院驳回且经北京市第一中级人民法院维持一审判决后,雷长鸣与宋广元签订和解协议意欲继续履行合同,但因宋广元未如期提供高存珍对其进行授权的有效委托手续,双方之间的和解协议未实际成立。因涉案房屋含有高存珍配偶张忠建的份额,因此雷长鸣在办理银行贷款申请程序时要求高存珍提供全部子女放弃继承涉案房屋的公证,理由正当;因高存珍无法提供上述公证,不能履行配合办理银行贷款审批的合同义务,逾期已经超过15日,雷长鸣有权依据合同约定解除合同。高存珍不能配合雷长鸣办理银行贷款审批手续,有违合同约定,导致合同解除的法律后果,应当按照合同约定承担违约责任,雷长鸣要求高存珍双倍返还定金20万元并承担居间费的诉讼请求,依据充分,本院予以支持。但雷长鸣在张革红起诉后,已对涉案房屋可能涉及继承纠纷明确知晓,其继续同意与高存珍签订和解协议继续履行合同,应当对可能存在的交易风险有所预见,对签订和解协议后仍无法履行所扩大的经济损失,雷长鸣应自行承担,故雷长鸣要求高存珍支付差价损失和租房损失的诉讼请求,依据不足,本院不予支持。高存珍关于只要雷长鸣按照全款方式支付购房款,涉案房屋买卖合同的履行就不存在客观履行障碍的主张,实际上单方加重了雷长鸣的合同义务,且经本院释明,高存珍仍明确表示不能出具子女放弃继承的公证,故高存珍关于房屋买卖合同能够继续履行的抗辩,欠缺事实及法律依据,本院不予采纳。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条之规定,判决如下:
一、解除原告雷长鸣与被告高存珍签订的合同编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》; 二、被告高存珍返还原告雷长鸣双倍定金20万元,于本判决生效之日起十日内执行; 三、被告高存珍赔偿原告雷长鸣居间费81620元,于本判决生效之日起十日内执行; 四、驳回原告雷长鸣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36480元,由被告高存珍负担,于本判决生效之日起七日内交纳。 保全费5000元,由原告雷长鸣负担(已交纳)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判长 郭悦 人民陪审员 闫素霞 人民陪审员 李强 二〇一七年十二月三十日 书记员 岳亭亭
本院认为: 本案二审争议焦点为刘贵庆主张的房屋差价损失应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案房屋买卖合同虽然因赵成果的违约行为而解除,给刘贵庆造成了损失,但刘贵庆仅在签订合同时支付了2万元定金,此后未支付其他购房款,故一审法院认定本案纠纷未导致刘贵庆丧失与他人另行缔结、履行购房合同的经济能力,并无不当,本院予以确认。刘贵庆在合同签订一个月后即知晓涉案房屋存在其他共有权人,且共有权人不配合办理房屋过户手续,出售人赵成果亦拒绝接听其电话、拒收首付款等,刘贵庆自此应意识到有必要采取相应措施防止损失进一步扩大,或另行寻找缔约机会。一审法院综合考虑各种因素,在适用定金罚则判令赵成果双倍返还定金并承担律师费、佣金损失的情况下,认定刘贵庆要求赵成果赔偿房屋差价损失的主张明显超出违约责任的合理限度,并驳回其该项诉讼请求,并无不当,本院予以确认。 综上所述,刘贵庆的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费9760元,由上诉人刘贵庆负担。 本判决为终审判决。
审判员 李莎莎 二〇二〇年十二月十六日 法官助理杨志颖 书记员 林子煜
本院认为: 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。李某1与于某1签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为有效。张某1、李某1上诉主张《房屋买卖居间合同》无效缺乏法律依据,本院不予支持。综合本案的诉辩双方的意见,本案的争议焦点主要为以下几点:一、《房屋买卖居间合同》的主体如何确定以及在履行过程中是否发生变更;二、《房屋买卖居间合同》解除时间如何认定;三、张某1是否应当对李某1的违约行为共同承担赔偿责任;四、于某1的差价利益损失应当如何确定。 关于争议焦点一,八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。本案中,李某1在签订《房屋买卖居间合同》时未满十八周岁,上述合同系在其法定代理人张某1的代理下签订,其代李某1签约购房这一法定代理行为具有法律效力,李某1应当对张某1的代理行为承担民事责任,张某1所签订的上述合同对于李某1是具有法律约束力的,一审法院认定《房屋买卖居间合同》的相对方为李某1与于某1正确,本院予以确认。 张某1、李某1另主张《房屋买卖居间合同》在履行过程中,买卖双方达成一致意见将买受人变更为李某1之外祖母张某2,故张某1、李某1不应当是本案的被告。当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中,因张某1、李某1不具备北京市购房资格,故双方合同客观上存在履行障碍,通过张某1、李某1二审中提交的微信沟通记录,虽能够证明双方就变更买受主体进行过协商,但未达成明确的意见并重新签订买卖合同,因张某2亦不具备北京市购房资格,上述变更毫无意义,不符合客观逻辑。于某1主张无论张某1、李某1将买受人变更为谁,只要合同能够继续履行,自己能够获得房款,其都没有异议,但这不等同于于某1已经同意张某1、李某1将合同的权利义务转移给了张某2,因为张某2是否具备履行能力需要于某1进行确认,在此之前不应当认定合同的主体已经发生了变更。故本院认定《房屋买卖居间合同》的主体并未发生变更,仍为于某1与李某1。 关于争议焦点二,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中,李某1在合同履行期限内未支付任何房款,其行为已经构成根本违约,于某1要求解除《房屋买卖居间合同》具有事实及法律依据,本院予以支持。关于合同解除的时间问题,当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。于某1虽主张曾向李某1、张某1发出过告知函,通知解除合同,但其并未提供证据证明张某1、李某1实际收到告知函,故无法以发送告知函的时间作为合同解除的时间。后于某1提起诉讼,要求解除其与李某1签订的合同,对于当事人直接起诉到法院要求解除合同,法院认定解除权成立并判决解除合同的,合同解除的时间是对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日,起诉状中有解除合同的明确诉讼主张的,起诉状送达时间视为对方知悉解除权人主张解除合同之日。本案中,案外人王某1曾代张某1、李某1领取过诉讼材料,但其未提交委托手续,不能视为已向张某1、李某1实际送达,故领取诉讼材料的时间亦不能作为解除通知送达的时间。但2019年1月29日,一审法院第一次开庭时,张某1、李某1的委托代理人出庭应诉,张某1、李某1最晚于该日应当已经知晓于某1起诉状的内容,故一审法院确认双方签订的合同于2019年1月29日解除正确,本院予以确认。 关于争议焦点三,监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为,保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的,应当承担法律责任。无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的,可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,从本人财产中支付赔偿费用。不足部分,由监护人适当赔偿,但单位担任监护人的除外。本案是法定代理人代被监护人购置不动产而引起的争议,张某1作为李某1的母亲、监护人明知李某1尚未独立生活且没有经济能力、无相应的财产,仍然代为签订购房合同,基于监护人之应有职责,张某1自然应当担负起合同履行之职责。换言之,张某1在明知李某1无履约能力的情况下仍然签约,应推定其作出了履约担保的承诺,否则便是故意损害被监护人李某1的合法权益。故一审法院确定作为监护人的张某1在本案中与李某1共同对于某1承担赔偿责任,属于对未成年人的保护的内容,本院予以确认。张某1主张本案违反了合同相对性原理的理由不充分,本院不予采纳。 关于争议焦点四,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中,于某1主张的房屋差价损失,属于因合同解除造成的预期利益损失,故其请求具有事实及法律依据。但于某1应就该损失承担举证责任,于某1以两次出售涉案房屋的差额作为其损失进行主张,但本院在最终认定其预期利益损失仍应当进行综合考虑:1.可预见性。可得利益损失不应超过张某1、李某1在订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。张某1、李某1虽系违约方,但对于涉案房屋在不到1年的时间内价格下降近500万元是无法预见的,故不能完全依据两次出售涉案房屋的差额作为衡量标准。2.减损规则。在双方签订合同当日,张某1、李某1并未支付100万元定金,此后一直处于违约状态,作为守约方的于某1一直容忍张某1、李某1的违约行为,在张某1、李某1未支付任何合同对价的情况下,不行使解除合同的权利,在客观上也造成了损失的扩大。一审法院虽对房屋差价损失进行了酌定,但没有考虑到于某1自身对于损失扩大亦有过错的因素,本院重新确定张某1、李某1赔偿于某1房屋差价损失为300万元。 综上所述,张某1、李某1的上诉请求中的合理部分,本院予以支持,其余部分本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条、第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、维持北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第一项、第四项; 二、撤销北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第三项; 三、变更北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第二项为:张某1、李某1于本判决生效后十日内赔偿于某1房屋差价损失300万元; 四、驳回于某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费111800元,由张某1、李某1负担70610元(本判决生效后七日内交纳),由于某1负担41190元(已交纳)。 反诉案件受理费55900元,由张某1、李某1负担(已交纳)。 二审案件受理费111800元,由张某1、李某1负担70610元(已交纳),由于某1负担41190元(本判决生效后七日内交纳)。 本判决为终审判决。
审判长 朱文君 审判员 刘秋燕 审判员 刘新泉 二〇一九年十二月十七日 法官助理田心 书记员 杜莹
本院认为: 本案系房屋买卖合同纠纷。1、苏彬彬已根据《存量房买卖合同》取得讼争房屋的权属证书,且在房管部门登记备案的也是该份合同,应认定苏彬彬与陈放履行的是《存量房买卖合同》。故,苏国民要求陈放将讼争房屋交付的诉请,本院不予支持;但其于2012年8月29日支付给陈放30万元应视为代苏彬彬预付的购房款项。苏彬彬与陈放均确认讼争房屋的售价为60万元,可以认定《存量房买卖合同》第四条约定的成交价48万元不是双方的实际履行价,该条款可视为无效,依据合同法第56条的规定“合同部分无效,不影响其他部分效力,其他部分仍然有效”,应认定讼争房屋的实际成交价格为60万元。2、根据《存量房买卖合同》第九条“卖方在收到全额购房款当日内,将上述房屋正式交付给买方”的约定,陈放应履行将讼争房屋交付给苏彬彬的义务。陈放主张其已将钥匙交付苏国民,但未提供证据支持其主张,本院不予采信。现陈放的前妻陈月华仍居住在讼争房屋内,使交房存在障碍,该障碍系卖方造成的,故陈放应依约承担不能按时交付讼争房屋的违约责任。根据《存量房买卖合同》第十三条约定,自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。现苏彬彬自愿放弃部分违约金,没有违反法律规定,本院予以准许。综上,原审判决认定事实认定不清,应予纠正。苏彬彬的上诉请求和理由于法有据,应予支持。苏国民的上诉请求没有依据,应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》第一百六十二条的规定,判决如下:
一、维持厦门市同安区人民法院(2013)同民初字第1511号民事判决第一项、第二项; 二、撤销厦门市同安区人民法院(2013)同民初字第1511号民事判决第三项; 三、陈放应于本判决生效之日起七日内支付苏彬彬逾期交房违约金(自2012年10月26日起算至本判决生效之日止,以房屋总价款60万元为基数,按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算); 四、驳回苏彬彬的其他上诉请求。 本案二审案件受理费150元,由被上诉人陈放负担。 本判决为终审判决。
审判长 林巧玲 代理审判员 夏雯 代理审判员 胡林蓉 二〇一三年十二月四日 书记员 王兴胜
附:本案所适用法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件,除依照本章规定外,适用第一审普通程序。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法若干问题〉的意见》 162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,或者未经法庭许可中途退庭的,不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人,有权提起上诉。