本院认为： 本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，汇丰置业公司与翟梅竹双方对签订涉案《华龙区四季花城项目边角地租赁合同》的真实性均无异议，且汇丰置业公司已经按照该租赁合同向翟梅竹支付土地租金至2017年8月30日。翟梅竹以土地承包者的身份与四季花城签订土地租赁合同，该合同约定了租赁土地的位置、用途及租赁期限，明确了土地租金金额及支付方式和合同解除的条件，不存在法律规定的合同无效的情形，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，汇丰置业公司称该土地租赁合同无效，本院不予支持。汇丰置业公司已经向翟梅竹支付了部分土地租赁费，履行过合同义务，涉案土地的使用权因此已归属于汇丰置业公司，在租赁期限内该公司现又以其未实际使用涉案土地为由拒付租赁费，其理由不能成立，故对汇丰置业公司上述主张，本院不予采信。汇丰置业公司拒绝依约支付土地租赁费的违约行为，给翟梅竹造成损失，翟梅竹主张汇丰置业公司支付拖欠土地租赁费的同时，请求该公司按年利率6%的标准支付自2018年9月1日至付清之日期间的逾期利息，不违反国家法律规定，应予支持。 综上，汇丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人濮阳市汇丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 袁磊 审判员 李光胜 审判员 张慧勇 二〇一九年四月十一日 书记员 田家慧

本院认为： 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：1.涉诉合同的效力及高速工程公司的合同主体资格是否适格；2.苏广维是否应向高速工程公司支付租金及滞纳金，高速工程公司是否应向苏广维返还已支付的房租；3.苏广维是否应拆除翻建房屋并腾退房屋所在的场地；4.高速工程公司是否应向苏广维偿付翻建、附属设施损失12193701.78元。本院具体分析如下： 对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；另参照《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款规定，对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。涉案租赁物包括房屋面积576.6平方米，截止本案庭审辩论终结前，双方均未能提交合法有效的建设工程规划手续、相关主管部门批准建设手续、产权证明文件等，故涉诉合同中关于房屋（含仓库）部分的租赁合同关系应属无效。另除房屋之外涉诉合同还包括院落，从涉诉合同内容来看，未就房屋和院落分别约定租金和权利义务；从租赁物使用过程来看，院落作为经营配套用途与房屋在功能上具有不可分割性；从合同目的来看，承租人无法取得房屋将导致租赁目的整体落空，院落租赁也无法独立维持其效力。故本院对租赁合同效力的认定不再区分房屋和院落不同部分。综上，本院认定涉诉合同应属整体无效。对于主体资格一节，根据本案查明高速工程公司取得涉诉房屋和场地的历史背景、权利来源、发展过程及现实情况，本院对高速工程公司作为提出相关诉讼主张的主体资格不持异议，并对苏广维的异议主张不予采信。 对于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，高速工程公司主张依据涉诉合同约定的租金标准由苏广维支付占有使用费，本院不持异议，并根据前述标准以及苏广维已实际支付的租金数额，确认苏广维应向高速工程公司支付的占有使用费。关于滞纳金一节，高速工程公司庭审期间调整诉讼请求并放弃该项主张，视为对自己诉讼权利的行使，本院不持异议。关于苏广维主张高速工程公司应返还房租一节，法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同被认定无效，但根据苏广维已实际占有、使用租赁物的事实，以及参考租赁类合同的继续性合同特点，本院对苏广维关于返还已支付的房租的主张，不予支持。 对于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉合同无效，苏广维继续占有涉诉房屋和场地的主张，缺乏合同和法律依据。故高速工程公司关于苏广维腾退涉诉翻建房屋、场地的主张，于法有据，本院予以支持。高速工程公司还要求苏广维拆除擅自建设的房屋，本院认为，高速工程公司未能证明苏广维翻建后的房屋质量明显劣于之前存在的房屋和仓库，高速工程公司的该主张并非有利生产和社会资源节约，也缺乏紧迫性及必要性，故本院对高速工程公司的该项主张不予支持。 对于争议焦点四，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对双方存在过错及程度分析如下，苏广维的过错在于，其明知涉诉合同及安全协议书规定了承租人不得改变房屋结构，但仍未予遵守；在翻扩建之前未向高速工程公司履行告知义务并获得同意，苏广维虽提供《情况说明》，但说明仅起到事后通知作用，且说明中未如实、明确描述将原有租赁物全部重拆重新的事实，仅以“修缮翻新”等模糊性词语表述；苏广维进行翻扩建之前未了解和掌握土地性质，未申报建设规划审批手续；出资投入之前未能结合剩余租赁期限的跨度审慎控制投入资金比例和规模，涉诉合同约定五年租赁期，苏广维理应在前述期间内合理分摊、折旧其翻扩建费用；双方约定的租赁期间已经届满，苏广维未交回涉诉房屋、场地，反而继续投入巨资进行施工建设，对扩大损失存在过错；涉诉合同约定年租金仅20余万，苏广维投入千万进行翻扩建，难谓合理。高速工程公司明知涉诉租赁物占用土地的性质以及缺少规划审批手续，仍对外出租获利，也具有一定过错。综上，本院根据双方当事人各自过错程度，结合鉴定意见结果，以及翻扩建损失产生原因、翻扩建行为时间阶段等情形，酌情认定高速工程公司向苏广维赔偿翻建损失1726805元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）苏广维于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司支付二〇一五年五月一日至二〇一九年四月三十日期间的涉诉房屋和场地占有使用费共计94.3017万元，并支付自二〇一九年五月一日起至实际腾退之日止的涉诉房屋和场地占有使用费（第一年占用使用费标准为253278.08元/年，之后每年在上一年的基础上依次递增5%）； 二、被告（反诉原告）苏广维于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司腾退全部涉诉房屋和场地； 三、原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）苏广维赔偿翻建损失1726805元； 四、驳回原告（反诉被告）北京市高速公路交通工程有限公司的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）苏广维的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13200元，由苏广维负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费49808元，由北京市高速公路交通工程有限公司负担10170元（于本判决生效之日起七日内交纳），由苏广维负担39638元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 鉴定费15万元，由北京市高速公路交通工程有限公司负担2.12万元（苏广维已预交，北京市高速公路交通工程有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付苏广维），苏广维负担12.88万元（已交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长 云凝 审判员 张玉倩 审判员 赵靓 二〇二〇年二月二十四日 法官助理陈逢源 书记员 贾晓茜

本院认为： 关于诉讼时效问题。被告辩称原告的诉请已经超出两年的诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案是因农村土地承包经营权产生的纠纷，属于物权纠纷，按上述规定，不适用诉讼时效。关于原告与被告之间的法律关系问题。原告称与被告之间的关系是转包关系。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条规定“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”《农村土地承包经营权流转管理办法》第十六条规定“承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。”第三十五条规定“……转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。……出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。”从上述规定可见，转包的受让方须是同一集体经济组织的其他农户，被告黄容群并非上述涉案土地所在集体经济组织的成员，被告每年就上述涉案土地向发包方缴交200元，这说明被告是有偿使用土地，直接缴交费用给发包方，只是原、被告之间约定的费用支付方式，这并不能改变原告与发包方之间的原土地承包关系。证人冼国强与黄某也述称被告非涉案土地的共同承包人。再根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告与被告之间其实是通过口头协议的方式形成了事实上的租赁关系，原告与被告之间的法律关系应属出租关系而非转包也非共同承包关系。故本案的案由应定为土地承包经营权出租合同纠纷。关于耕种的期限问题。原告称通过口头约定的方式把土地给被告耕种，双方没有约定期限，被告则称与原告口头约定耕种到承包期满为止，但被告未能对此说法提供相关的依据，故被告应承担举证不能的责任，本院采信原告称双方没有约定期限的说法。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告之间对土地耕种的期限没有约定，根据上述规定，原告有权随时解除合同关系，但应给予被告一段合理的时间清场。原告表示愿意让被告耕种涉案土地至2018年12月31日，被告称涉案土地上的桉树从2013年开始种植，一般6-7年收成，本院根据实际情况，从兼顾公平及各方利益的原则，酌定准予被告耕种涉案土地至2019年12月31日，原、被告双方的口头租赁合同自2020年1月1日起解除，被告最迟应于2020年1月1日将位于四会市龙甫镇白石塘红路堀（土名）的约五亩土地归还给原告使用，归还土地前由被告自行清理上述土地的青苗及相关附着物。 综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十六条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告黄社雄与被告黄容群之间的口头租赁合同从2020年1月1日起解除。 二、被告应于2020年1月1日前将其正在耕种的位于四会市龙甫镇白石塘红路堀（土名）的土地归还给原告使用，被告归还上述土地前应自行清理地上的青苗及相关的附着物。 本案受理费100元，由被告黄容群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审判长 邱毅 审判员 夏睿娜 人民陪审员 张可立 二〇一五年十二月十八日 书记员 赖莹

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本院经审理认定事实： 如下：对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认。2005年4月25日，原告李仕发作为甲方，被告张仕发作为乙方，双方签订《土地转包协议书》。约定：甲方将其承包的耕地13.7亩，其中：田1.5亩，土12.2亩，土地承包合同证号为090703—368，全部转包给乙方。转包期为20年，从2005年4月30日至2025年4月30日。转包费250元/年，共计5000元。流转的土地有井边田0.7亩、顺山田0.4亩、塆子田0.4亩、苦里井土一片10.2亩、小麻窝土1.5亩、下坎土0.5亩。乙方的权利和义务：乙方享有甲方耕地上的种植权、收益权、生产自主权；乙方不得改变土地现状、丢荒、非法永久性占用耕地。违约责任：甲乙双方必须按照协议行事；任何一方不得擅自解除合同否则应赔偿全部经济损失。 同时查明，在土地流转期间，流转费用5000元已全部付清，流转的土地现已弃耕、撂荒。 本院认为，承租人未按照合同约定或者租赁物的性质使用管理租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。原、被告订立合同时，原告李仕发是息烽县石硐镇石硐村马路岩组村民，被告张仕发是息烽县九庄镇鸡场村鄢家槽组村民，依照《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第二款“转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转包给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。”、第五款“出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。”的规定，双方不是同一集体经济组织成员，双方签订的土地流转协议书名为土地转包协议书实为土地出租合同。本案中，当事人双方之间流转出租的土地已弃耕、撂荒，被告承认流转土地已于2015年丢荒，且有土地弃耕抛荒的现场照片及视频为据，本院对流转土地已弃耕、撂荒的事实予以确认。在合同中当事人对租赁土地耕种管理的约定是乙方不得改变土地现状、将土地丢荒，被告张仕发未按照合同约定对租赁土地进行耕种管理已违反合同约定；弃耕、撂荒土地违背耕地保护原则，对于土地应增加对土地的投入，培肥地力，改良土壤，防止水土流失，防止土地盐渍化、荒漠化，被告作为承租人亦未按照土地的性质对租赁的土地进行耕管，对土地造成荒漠化肥力下降等损失；同时在庭审中被告同意解除合同，故本院对原告解除合同的主张予以支持。合同解除后，被告应当返还租赁原告的土地，返还土地应当按照土地租赁使用后的状况予以返还；同时原告应当退还被告已支付的原租赁土地剩余期限内的租金，若原告拒不返还的被告可以另案诉讼。被告主张丢荒土地的原因是原告阻拦被告耕种和原告对被告的吵骂，庭审中被告提交了一份雷洪贵于2018年1月19日作出的证言，因证人未到庭，无法对该证人证言予以核实，故对被告张仕发的该主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、原告李仕发与被告张仕发于2005年4月25日订立的土地转包协议于本判决生效之日解除； 二、被告张仕发于本判决生效之日起十五日内返还原告李仕发2005年4月25日订立土地转包协议流转的土地。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告张仕发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员 吕磊 二〇一八年三月十九日 书记员 吴忠琪

本院认为： 本案二审争议的焦点问题是：1.涉案合同效力；2.合同无效的法律后果。 关于涉案合同效力问题。经审查，金阳办事处主张正在办理土地性质变更手续，但未提交土地性质已变更的相应证据，涉案土地性质仍为基本农田，涉案《金阳街道办事处杨户头片林林地转租合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认该合同无效。 关于合同无效的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，涉案合同无效，诉讼双方因该合同取得的财产，应当予以返还。金阳办事处因该合同取得的财产系造林费30248元、已支付的租赁费166600元。高连增因该合同取得的财产系涉案土地及原地上附着物、占用期间的土地使用价值。因高连增向金阳办事处支付的造林费实际系原地上附着物费用，而原地上附着物已被高连增清理而不能返还，故本院确认二者相抵，互不返还。因高连增占用期间的土地使用价值已经物化于种植的树木当中，亦不能返还，应当折价补偿，土地使用价值可折价为土地占用费，参照合同约定的租金标准计算，因金阳办事处本案中请求计算至2017年，故自2014年至2017年土地占用使用费为434400元。综上，金阳办事处与高连增相互返还的内容相抵后，高连增应向金阳办事处返还土地，支付土地占用费267800元。其次，因该合同无效造成的损失问题。金阳办事处主张逾期支付租赁费损失，无合同和法律依据，本院不予支持。涉案树木系高连增种植，归其所有，其主张金阳办事处收回，无合同和法律依据，本院不予支持。高连增主张对涉案树木进行评估后所确定的价值作为赔偿数额，经审查，该价值系涉案树木的现有价值，并非损失，高连增主张价值评估，本院不予准许。而高连增为种植树木的的投入系必然投入，已物化于涉案树木价值之中，涉案树木归高连增所有，其主张投入作为损失，亦不能成立。综上，金阳办事处、高连增主张损失，均不能成立，本院不予支持。 综上，金阳办事处的上诉请求部分成立。高连增上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销阳信县人民法院（2019）鲁1622民初306号民事判决； 二、确认本案《金阳街道办事处杨户头片林林地转租合同书》无效； 三、高连增于本判决生效之日起三个月内将其种植在涉案土地上的树木清除，并向阳信县金阳街道办事处返还涉案181亩土地； 四、高连增于本判决生效之日起十日内支付阳信县金阳街道办事处土地占用费267800元； 五、驳回阳信县金阳街道办事处的其他诉讼请求； 六、驳回高连增的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5317元，由阳信县金阳街道办事处负担317元，高连增负担5000元。反诉案件受理费2000元，由高连增负担。保全费1859元，由高连增负担。二审案件受理费5317元，由阳信县金阳街道办事处负担317元，高连增负担5000元。 本判决为终审判决。

审判长 赵慧莲 审判员 崔诗君 审判员 张珊 二〇一九年十月三十日 书记员 战亚玲